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Feb 27, 2019 [Vol.510]

読者の皆さま、こんにちは。リダック ダラス オフィスです。

暖かいというイメージをもたれるダラスですが、年末年始は摂氏0度前後の日もしばらく続き、2月に入りようやく暖かくなってきました。とはいえ、まだまだ昼夜気温の差が激しい日も続くようです。季節の変わり目でもありますので、皆様も体調管理には十分ご注意ください。

 

さて、今回はそんなダラスより、ご家族でお住まいになるのにお勧めの街、アレン市をご紹介します。また、ご赴任者の帰任シーズンに合わせ、賃貸住宅退去時にもめないようにするための工夫について説明します。そして、既に導入いただいた在米日系企業の皆様に好評の、赴任者情報、及び赴任関連業務を一元管理するサービス(モビリティ・マネジメント・サービス)についてご案内します。

 

ご家族でのダラス赴任にイチ押しの街
アレン(Allen)

北米トヨタ本社のプレイノ市移転をはじめとした商業の発展に伴い、ダラス全体は現在もなお活気にあふれています。ダラスーヒューストン間では、日本の新幹線を走らせる計画なども進んでいるそうです。今回は、そんなダラスでも2017年マネー誌全米都市ランキング(Best place to live)2位に輝いた、昨今特に目覚ましい成長をみせるアレン市をご紹介します。

アレン市が良いとされる理由として、まずテクノロジーやサイバーセキュリティ関連企業のオフィス建設ラッシュに伴い、たくさんの雇用が生まれ、地域が活性化していることが挙げられます。また、プレイノ市を中心としたダラス・フォートワース地域のオフィス建設ラッシュ(Transwestern社発表、2017~2018年オフィス賃貸市場規模全米1位、オフィス建築件数ランキングもNYマンハッタンに続き全米2位)のため、プレイノ市の隣にあるアレン市にも注目が集まっています。プレイノ市への平均通勤時間は車でおよそ30分という距離です。築浅の賃貸物件が多いのが特徴的ですが、家族向けの1700ドル台(3 ベッドルーム)の物件も豊富です。そんなアレン市は、2018年全米不動産投資に最も適した場所ランキング(WalletHub調査)でも第3位に選ばれています。

さらに、アレン市の学区はテキサスの中でも最も優れた学区の1つと評価されており、2017年にNiche.comが発表したノーステキサスの公立小学校ランキングでは、アレン市のみTop 10内に4校がランクイン、その中のKerr Elementaryは全米ランキングでも25位にランクインしています。Allen High Schoolは学区内にある唯一の高校となりますが、生徒数が5000人といわれるマンモス校で、フットボールが盛んです。2012年にオープンしたEagle Stadiumは6000万ドルの建設費用を掛けたといわれ、座席数が18,000席あり、全米の高校にあるスタジアムでは最大規模となっています。

そして、 日本人には、なんといっても日本食材店のミツワ・マーケットプレイスが近くにあるのが嬉しいところです。他にも、くら寿司、ビアードパパ、ダイソーなどもあります。これらはすべてプレイノ市にあり、アレン市はその北に位置していますが、南北に走っている高速道路(無料)を利用すればアクセスも良く、大変便利です。加えて、Watters Creek at Montgomery Farmという住居、オフィス、ショッピングを兼ねた複合施設、Allen Premium Outletsなどのショッピングモール、インドア水泳施設Don Rodenbaugh Natatorium、無料で利用できる屋外のCelebrate Parkなど、家族で遊べる施設も充実しています。ダラスにご赴任の際は、教育、娯楽施設、ショッピング施設の充実したアレン市をぜひ候補に入れられてはいかがでしょうか。

転居が決まったら。
退去時にもめないようにするための工夫

退去が決まったら、まずは貸主に連絡を

賃貸契約書には、退去の何日前に貸主に報告すること、という記述がありますので、通知が遅れて余分な家賃を支払わなくて済むように、退去が決まったら速やかに貸主に連絡を入れましょう。その際、記録が残るように、必ず書面(書留で郵送)、またはeメールで伝えるようにしてください。ただし、正式な解約の手続きについては、こちらも契約書に記載がありますので確認するようにしてください。なお、以下のウェブサイトにて必要事項を記入するだけで、簡単に英文の退去通知レターを作成することができます。ぜひご利用ください。

解約通知書作成サイト

https://kikoku.redacinc.com/CancellationLetter

 

 

退去の手続きの流れ

1. 貸主への退去通知
上述の通りです。

2.ユーティリティの解約
直近の請求書を手元に用意して電話連絡をしましょう。最後の請求書の送り先を聞かれますので、同僚の方などにお願いしましょう。

3.退去時インスペクションの準備
インスペクションに備えて、キッチン、バスルームなどの水周りは予めクリーニングを入れることでセキュリティデポジット(敷金)回収のトラブルを回避できます。カーペットを敷いたり、ウォシュレットをつけておられる方は原状回復をしておきましょう。

4.鍵の返却
アパートの場合は、アパート番号とオーナー(オーナーエージェント)名を記入した封筒に鍵を入れてフロントに返しましょう。特に忘れがちなのがメールボックスの鍵です。後でセキュリティデポジットから差し引かれたりしないよう注意しましょう。 一軒家の場合は、大家さんに鍵を返却します。



入居時のインスペクションがトラブル回避の鍵

「インスペクション」とは、入居・退去の際に、家の状態を確認して記録に残すことを言います。「ウォークスルー」と呼ばれることもありますが、大家の立会いのもとで行うのが理想です。入居の際のインスペクション時の記録が、退去後のセキュリティデポジット回収の交渉に大きく影響します。鍵がきちんと開閉できるか、ドアの建付け具合、窓のブラインドの状態と開閉、カーペットの汚れ、ガレージドアの開閉、電化製品の作動状況等々、インスペクションでは物件の状態を細かくチェックし、不具合やダメージがあればその場で大家に伝え、証拠の写真を取っておきます。写真はどの部屋のどの部分なのか分かるようにしておく事もポイントです。



退去インスペクションでは、どんなことをするのか?

賃貸ビルの場合は管理人、またはハンディマン、コンドミニアムは貸主、または貸主のエージェントが、退去時に物件の状態確認を行います。それを、退去インスペクション(Move-out Inspection)と言います。ビルによっては、お客様が退去された後に行う場合もありますが、退去インスペクション、及び鍵の返却の日程を貸主とご相談ください。退去インスペクション当日は、入居時に撮影した写真や貸主に報告した入居時の状態を証明するものがあれば、それも合わせて準備されることをお勧めします。敷金が全額戻るのかどうか、差し引かれる場合はその詳細をその場で確認しましょう。セキュリティデポジットは通常小切手で返還されますので、退去インスペクションの際に、小切手の郵送先をお伝えください。 退去時に退去インスペクションを行っていただけない場合は、後日のトラブルを避けるために、ご自身で退去時の「原状」を明らかにするためにダメージ箇所の写真(できれば日付入り)を撮り、貸主に送っておくと良いでしょう。



セキュリティデポジットは返してもらえるものなのか?

日本人駐在員の場合、およそ8割はセキュリティデポジットを回収できているようです。ただ、実際の受け取り方については注意が必要です。というのも、通常、セキュリティデポジットは解約日から約60日前後に小切手で返却されます。解約後、間もなく日本に帰国してしまう場合、帰国後に小切手が郵送されてくることになりますが、その際の送付先はアメリカの住所(勤め先等)にしておいた方が良いでしょう。また、換金するにはアメリカの銀行口座が必要となるため、帰国後もしばらくはアメリカの銀行口座を残しておくことをお勧めします。


セキュリティデポジットを回収するコツ

アメリカでも日本と同様、賃貸借契約書には、借主は住宅の状態を正しく維持管理する責任があると明記されています。故障や問題を貸主に通知せず長期間放置し、住宅の状態が悪くなった場合、対処方法が分からなかったという理由であったとしても、借主の責任を問われます。この事が原因となり、退去時にセキュリティデポジットの返却がスムーズに行われないこともあります。一般的に経年劣化は日本と同じように借主に請求されませんが、「入居した時と同じ状態で退去引渡しを行うこと」が前提であるため、正しく住宅を維持管理するよう日ごろから心かげるようにしましょう。

ニューヨーク
今月のおススメ賃貸・売買物件7選

リダック本社のあるニューヨーク、マンハッタンより、おススメの物件をピックアップしてご紹介します。

【賃貸】
クリントン
$3,814/月 1BR/1BA

【賃貸】
ミッドタウンウエスト
$3,895/月 1BR/1BA
【賃貸】
クリントン
$4,000/月 1BR/1BA
【賃貸】クリントン $4,435/月 1BR/1BA
【売買】
トライベッカ
$975,000 スタジオ/1BA

【売買】
セントラルパークサウス
$2,250,000 1BR/1.5BA
【売買】
チェルシー
$1,200,000 スタジオ/1BA
リダックからのお知らせ
人事・総務ご担当者必見!
赴任にまつわる煩雑な業務をスッキリ管理するサービス

2017年より提供を始めたモビリティ・マネジメント・サービス(MMS)ですが、これまで在米日系企業約150社に導入いただき、その導入効果にお喜びの声を多数いただくようになりました。当サービスは、人事・総務ご担当者が本業に専念できるよう、赴任に関する煩雑な業務をまるごとアウトソースしていただける内容となっています。特に、以下のようなケースで導入をご検討いただくことが増えてきました。

・急拡大する事業規模に対し、同じペースで人事機能を拡大できない。
・新規進出拠点のノウハウがなく、アドミ担当も置く予定がない。
・グループ統合に伴うアドミ縮小で業務効率化を図る必要がある。
・ベテラン人事の異動に伴い、後任を育てるより外注した方が効率的。

リダックを人事・総務の一部として活用することで、日系企業の皆様には、アメリカでの更なる事業の成長や拡大に専念していただけます。この機会に、ぜひ当サービスの導入をご検討ください。

日系企業総務・人事担当者向けセミナー
「最新全米住宅トレンド・駐在員リロケーション」を開催

弊社マンハッタンオフィスでは、2月8日(金)午後4時より、日本クラブのローズルームにて日系企業総務・人事担当者を対象に、最新全米住宅トレンド・駐在員リロケーションセミナー(第一部)、並びに交流会(第二部)を開催しました。

 

インドやタイへのご出張・ご赴任に便利なサービスアパート

弊社のグループ会社がアジアで展開しているサービスアパートメントを2つご紹介します。いずれも、日系企業の集まるエリアにあり、家具・家電を始め、生活必需品が揃った宿泊施設です。到着したその日から、現地での生活を快適にスタートすることが出来ます。もちろんご予約は日本語でOK。お気軽にご利用ください。

 

インドのサービスアパートメント


グルガーオンに5件。嬉しい日本食の朝食付き。一日からのご利用が可能です。

詳しくは こちら >>

タイのサービスアパートメント

バンコク市内スクンビットエリアのトンローにあります。徒歩圏内に日本人が多く利用する病院、スーパーマーケット有。

詳しくは こちら >>

リダックゲートウェイホテルの宿泊のご予約は
オフィシャルサイトで!もれなく特典がついてきます

LAX空港から車で約15分、ビジネスに便利な立地のリダックゲートウェイホテル。当ホテルの宿泊のご予約に公式サイトをご利用いただいたお客様に、もれなくギフトカードをプレゼント致します。(※上記のホリデーキャンペーンとの併用は出来ません。)

宿泊のご予約、および特典申し込みの手順

1) www.redacgatewayhotel.comトップページの予約ボタンにお進み下さい。
  (コーポレート契約のお客様は、コーポレート契約書に記載されている"Promotional Code”をご入力の上、次ページへお進み下さい。)

2)予約フォームで、まずはご予約を完了していただきます。その後、特典のギフトカード一覧ページが開きますので、ご希望のギフトカードをお選びください。

3)ご予約時に入力されたeメールアドレス宛に、特典提供元(Staywaonderful)よりeギフトカードが届きます。

ホテルの宿泊と人間ドックがセットになったお得なプラン

ロサンゼルスのリダックゲートウェイホテルでは、宿泊と人間ドックがセットになったおトクなパッケージプランをご用意しています。日本語で診察を受けられるので安心です。海外での健康管理にぜひご利用下さい。

商業不動産サービス

リダックでは、オフィス賃貸を中心とした商業不動産サービスも提供しています。新規契約・契約更新などお気軽にご相談下さい。

>  サービスの詳しい内容についてはこちら

個人損害保険

リダックアドバンテージにて、テナント保険、自動車保険、アンブレラ保険を取り扱っています。万が一の事故の際に、日本語でやり取りできるので安心です。

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全米14拠点のネットワーク
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