ニューヨーク市の中でも治安が良く、静かで生活環境の整っているルーズベルト島をご存知ですか？

マンハッタンから地下鉄　Fライン、またはトラム（ロープウェイ）で1駅というアクセスの良さも、今改めてルーズベルト島が注目されている理由の一つです。クイーンズとマンハッタンの間に位置し、イーストリバーに囲まれた島からは、息を呑むようなマンハッタンの摩天楼が一望できます。この至近距離にありながら、このルーズベルト島では、ニューヨークにいることさえ忘れてしまうほど、ゆったりとした時間が流れています。

島の内には子供も多く、幼児や子供用プレイグラウンド、野球場、サッカー場,　バーベキュー場、ドッグランなどの公園が多数あります。また、週末にはコミュニティが運営している各種スポーツチームの交流もあったりと、家族で住むのにも魅力的なエリアと言えるでしょう。ここで気になるのが、お子様の教育環境ではないでしょうか？ルーズベルト島の小学校ではESL制度が整っていますし、日本語の堪能な先生が担当している点もお勧めポイントです。日本人の子育てグループもあり、子育てには最適な環境が整っています。さらに、ここでの暮らしを便利にしているのが島内を巡回しているバスです。なんとバスの運賃は無料で、ベビーカーごと乗れるように気配りされているほどです。

近年では、米系有名不動産開発会社Relatedにより新築賃貸ビルディングも建築され、益々注目を浴びるようになりました。マンハッタンと同じ、または多少お手軽感のある予算で、新築もしくは築浅の物件や、少し広めの部屋に住めるので、一つの選択肢として検討されるお客様が増えています。既に居住されている方々の満足度も非常に高く、ニューヨーク市の新しいトレンドエリアとなっています。仕事はニューヨーク・マンハッタンの雑踏の中でも、プライベートではリラックスした時間を楽しみたい。そんなオンとオフを楽しめる場所が、このルーズベルト島なのかもしれません。

齊藤嘉一　マンハッタン住宅部

ウエストチェスターの不動産市場は2年連続好調で、ファーストタイムバイヤー向け物件の成約件数は2012年の430件から昨年は540件、平均売値は47万ドルから53万ドルと確実に上昇を続けています。1998年の平均売値は26万ドルでしたから、短期間に2倍以上の値上がりとなったわけですが、市場は一定に右肩上がりだったわけではなく、2003年から2006年のバブル期の成約件数は1,200件、平均売値は58万ドルと高騰したのち、リーマンショック後の2011年には350件に激減し、平均価格も47万ドルまで下落しました。1999年以前の購入物件は間違いなくリターンが期待できますが、バブル期の購入物件は、地域によっては値が下がっている可能性もあります。

地域別には、圧倒的な売り手市場がスカースデール（2015年平均売値87万ドル）、ライ（同89万ドル）、エッジモント（同88万ドル）など南部の学校区に定評ある地域です。物件数が少なく、売値は急上昇してバブル期を凌駕しています。一方、買い手市場なのは北部のチャパクワ（同64万ドル）、プレザントヴィル（同54万ドル）や南部のハリソン（同58万ドル）で、物件数が多く売値は横ばい状態、バブル期の購入者には手痛いエリアです。この他、南部のイーストチェスター（同69万ドル）、ライネック（同65万ドル）、ママロネック（同68万ドル）は物件数が非常に多く売値も安定しているので、買い手には魅力のエリアと言えるでしょう。（統計準拠：HGMLS。3寝室2浴室で150から210平米の戸建てが対象。数値は概算）

中村紘子　ウエストチェスターオフィス

【空室リスク】　驚くほど低い空室率　
まず空室リスクですが、これは少子化が進む日本で物件をお持ちの方々にとって、一番深刻な問題だと思います。現在ニューヨークの空室率は、年間平均で1.5%前後を推移しています。これは、東京都内の空室率が15%前後、地方に行けば更に高くなる日本の状況に比べると、驚異的な低さといえるでしょう。

【下落リスク】　上がり続ける家賃
次に賃料の下落リスクですが、物件の築年数とともに賃料が下落する日本に比べ、ニューヨークの賃料は物件の築年数にかかわらず年々上昇するのが一般的です。これは前述の空室率の低さからもうかがえるように、ニューヨークは貸主有利のマーケットであるためで、地域やアパートのサイズ、競合物件の状況にもよりますが、通常のマーケットであれば毎年2～3%近く上昇します。ニューヨークのアパートを借りている当社のお客様の中にも、更新時の賃料の上昇に対し、日本とのあまりの違いにびっくりされる方がいらっしゃいますが、こちらではそれが常識なのです。ニューヨークの物件の利回りは、年々家賃の上昇とともに初年度から改善していきます。下記の例では、購入年度に1,600ドルの賃料は、12年後には約70％上昇し、2,700ドルとなっています。

アメリカは、先進国で唯一人口が増加している国です。国勢調査機関の予測では、マンハッタンの人口は2010年から2014年で3.2%の増加とされていますので、この空室率と家賃上昇の傾向はさらに続くことが予想されます。

【流動性リスク】　買い手に困らない中古住宅
最後に流動性リスクですが、アメリカの不動産市場は全体の91％が中古住宅で新築は9%しかありません。それに比べ、日本の不動産は87%が新築で、13%が中古住宅の販売です。2015年の第二四半期でいうと92.1%が中古住宅の販売でした。中古でも価値が下がらずマーケットとともに価格が上昇していくのがニューヨークを含めたアメリカ不動産の特徴です。先の例でとりあげた購入時築14年の中古アパートは、さらに12年後には約2倍に値上がりしているのがその証左です。

テキサス州の営業・マーケティング活動を強化するため、この度、米国内12拠点目となるダラスオフィスを開設しました。弊社としては初めての南部進出となります。

弊社では、これまで独自のネットワークにより、現地不動産会社と連携してサービスを提供してきましたが、日系企業のテキサス州進出拡大に伴い、同州でのサービスの充実と営業の強化を図るため、ダラス近郊にオフィスを開設するに至りました。

全米ネットワークの拡大と強化により、住宅の斡旋、オフィス設営や不動産投資など、総合不動産サービスを全米規模で提供し、皆様の米国でのご活躍をこれからもしっかりとサポートして参ります。