観光シーズンとなり、ロサンゼルスではどこへ行っても世界中からの観光客で賑わっています。ロサンゼルスと言えば、なんといってもビーチ。椰子の木が立ち並び、白い砂浜が延々と続くこの景色は、アメリカ本土では南カリフォルニアならでは、です。

今回は、ロサンゼルスで今最もホットな街の情報をはじめ、若手富裕層が牽引するニュージャージーのオフィスマーケット、そして海外投資家を惹きつけて止まない、マンハッタン不動産投資の実情についてお届けします。

Relo Redac, Inc.　ロサンゼルス オフィスより

南カリフォルニアのビーチまで車で10分程度で行ける場所にあるのが、Playa Vista（プラヤビスタ）です。LAX空港を始め、ベニスビーチやサンタモニカ、ウェストLAへのアクセスも30分圏内という便利な立地のPlaya Vistaには、近年Google、Microsoft、You tubeやFacebookなどのメガIT企業が拠点を構え、それに伴い、街が急速に発展しています。今やPlaya Vistaは、シリコンバレーに次いで世界で2、3位を争うIT産業の中枢（Tech Hub）へと成長し、別名“シリコンビーチ”とも呼ばれています。

元々このエリアは、1941～1985年にかけて、航空機製造会社であるヒューズ・エアクラフトの本社があり、航空機の製造が行われていました。その後、2002年より都市開発が始まり、大手IT企業のオフィス新設に伴い、アメリカ大手不動産デベロッパーのIrvine CompanyやESSEXが次々と賃貸物件を開発しています。プール、ジャグジー、ジムなどのアメニティが充実しており、部屋もコンテンポラリーな作りとなっています。また、徒歩圏内にスーパーマーケットや映画館、レストラン等の商業施設もあり、ロサンゼルスでは珍しく、車がなくても便利に生活できるのが特徴です。

ロサンゼルス近郊は、築年数の経過した古い物件が目立つのですが、Playa Vistaの物件は比較的新しく、且つラグジュアリーなものが多いのがポイントです。Playa Vistaは、ロサンゼルス近郊で今最も注目されている計画都市の一つで、今後益々の発展が期待できます。

その後2000年代に入るまで新たなオフィスビルの開発が殆んどなかったため、老朽化の進んだニュージャージーのオフィスビルは競争力に欠け、賃料相場はほぼ横ばいの推移を辿って来ました。しかし、州内最高層のオフィスビル「Goldman Sachs Tower」のJersey Cityでの完成を契機に、従来の郊外型タイプに代わり、都市型タイプのオフィスビルがニュージャージーのオフィスマーケットを牽引する流れに変わりました。これらのビルの主要テナントターゲットは、その従業員の多くが1980年代以降に生まれた現在20代のミレニアル世代であるTAMI（※Technology、Advertising、Media、Information企業の総称）、及び金融関連企業です。

2015年秋には、Goldman Sachs Towerを超える、95階建て地上1, 000フィート超のオフィス兼リテール複合ビル「55 Hudson」の開発計画も発表され、その隣では、増加する若手富裕者層を見込んで、州内で最も高層の賃貸アパートビル「99 Hudson」（76階建て地上900フィート）が着工するなど、盛り上がりを見せるJersey Cityに牽引される形で、ここ10～20年来見られなかったニュージャージー全体のオフィスマーケットの活性化が始まっています。

空室率1％台というマンハッタンのアパート事情

マンハッタンの面積は山手線の内側と同規模、都心4区（千代田区、中央区、港区、新宿区）に匹敵する広さだといわれていますが、この差は歴然です。マンハッタンの人口が約163万人、都心4区が約74万人ですから、人口密度も2倍以上だということが分かります。空室率が1.7%以下ということは、100室あるアパートの中で空室がたった1～2部屋しかないということなのです。

実際に賃貸物件を探してみるとその差を実感しますが、午前中に内覧したアパートを同日の午後に申し込んでも、既に他の人に取られてしまっていた・・・というケースは珍しくありません。2016年から2018年にかけて大型の新規供給が見込まれているため、今後は一時的に若干賃貸市場が緩和される傾向はありますが、長期的にみるとニューヨークが世界のファイナンシャルセンターの位置を保ち続ける限り、今後もニューヨークは圧倒的に安定した賃貸市場が続くものと考えられます。

また、契約の際にも貸主に有利な条項があります。日本の場合は、基本的に借主に有利になっているため、貸主から契約を解除したり、更新を拒否することは非常に難しく、立ち退き料を支払うケースも多く見られます。

一方ニューヨークでは、契約書にあらかじめ記載しておけば、契約期間内に貸主から解約を申し出ることも可能で、更新を拒否する権利もあります。「物件を売却するから更新しない」「貸主自身、あるいはその家族、親戚に住まわせたいから更新しない」という理由で借主が引越しを余儀なくされることもしばしばです。

このような形で貸主の権利が保護されているので、売却のタイミングを逃すこともありませんし、より条件の良い貸主に貸し変えることもできます。また将来的に、セカンドハウス、リタイア後の住まい、あるいは子供が留学したときに住めるように、と考えている方にも安心です。

もう一つ、空室リスクを軽減するために商習慣化しているのは「退去前内覧」です。殆どの賃貸契約書に記載されるのですが、まだ借主が住んでいる状態でも「契約が満了する〇〇日前からは次の借り手候補の方への内覧に協力する義務がある」とされています。一般的には2ヶ月前から次の募集をかけるので、2ヶ月の間に次の借主が決まれば空室期間はゼロになります。「そんな条件に協力する借主はいるのだろうか？」と疑問に思われるかもしれませんが、協力しないと最悪の場合、敷金を没収されてしまう恐れがありますし、早く次の人が決まれば、もう内覧に来ないので協力してくれるケースが殆どです。

このように、貸主有利な契約を結ぶことができ、結果的に圧倒的に低い空室率を保てることから、海外の投資家がアメリカ国外に在住しながら賃貸運営をしているのがマンハッタンなのです。

今回のイベントは、夏ならではのスポーツとして、ビーチバレーをピックアップ。スポーツを通じてアメリカ生活に関する情報交換や友人・知人を増やしていただく場として企画されました。スポーツの後は交流会を開催、あっという間に皆打ち解け、参加者からは「1日で多くの友人ができて嬉しい！」「サッカーやボーリングなど、スポーツイベントに今後も参加したい。ぜひまた企画してください。」「リダックのおかげで楽しい駐在生活が送れそう！」などの声を頂きました。

弊社では、お客様に安心して楽しいアメリカ生活を送っていただけるよう、今後もこうしたイベントを開催していく予定です。