読者の皆さま、こんにちは。リダック ハワイオフィスです。

いよいよ夏本番ですね。アメリカの学校は既に長い夏休みに入っていますが、日本の学校もそろそろ夏休みが始まった頃でしょうか。ハワイを訪れる観光客の姿も家族連れが目立ってきました。

さて、今回は、観光客を魅了して止まないハワイより、コンドミニアムの選び方とお勧めのホテルコンドについてお届けします。ハワイでコンドミニアムの購入をご検討の方はご参考にしてください。また、ニュージャージーの不動産最新情報、ハドソン川沿いの賃貸アパートを中心とした建設ラッシュについてと、お勧めの物件をご紹介します。さらに、好評開催中の米国赴任前オリエンテーション（参加無料）のお知らせもございますので、最後までお楽しみください。

所有目的によって変わるコンドミニアムの選択肢

ハワイの不動産購入を検討する際に、「セカンドハウス」として旅行でハワイを訪れる際にご自身で使用するためか、または、賃料収入を得る目的で事業用の資産としてコンドミニアムを保有することを目的とするかによって、対象となる物件の立地や築年数などを見極める必要があります。

セカンドハウスならコンドミニアム

コンドミニアムとは、分譲形態のマンションを指します。各コンドミニアムには管理組合があり、各区分所有者はそれぞれの持ち分面積の割合に応じて共益費（ハワイでは「メンテナンスフィー」と呼びます）を毎月管理組合に対し支払います。管理組合は、この共益費を使って共有部分の維持管理やセキュリティ、清掃などを行います。また、所有者は共益費以外に固定資産税を年2回に分けて支払います。 これら以外に、コンドミニアムを賃貸物件として運用する場合は、別途、物件管理会社に所有する区分に対する管理業務（借主との連絡など）を委託するのが一般的です。

住宅用途地域に建つコンドミニアムの場合、賃貸契約期間が最低30日以上でなければ貸し出すことができないと法律で定められています。更に、2019年8月以降ハワイ州ではバケーションレンタル（民泊）に対する規制強化が予定されているため、今後は中・長期間の賃貸契約でなければ事業運用できなくなる物件が増えるだろうと思われます。

バケーションレンタル目的ならホテルコンド

ホテルコンドは、コンドテルとも呼ばれますが、名前の通りホテルの機能を持つコンドミニアムのことを指します。ホテルコンドを所有する場合、普段はホテル運営会社に運用を委託します（ここが先ほどのコンドミニアムと大きく異なる点になります）。ホテルコンドは、ホテルとして一日単位で貸し出すことが可能なので、観光客などに短期貸しを行い、運営会社経由で宿泊収入を得ることができます。また、前もって運営会社に通知することでオーナー自身が宿泊することも可能です。ただし、所有者が私物を室内に保管しておくスペースが設けられていないことが多いようです。

コンドミニアムでもホテルコンドでも、一定の築年数が経過した物件の場合、減価償却による税制面でのメリットが得られる他、マーケット価格が上昇した場合は売却益を期待することが出来ます。さらに、ホテルコンドの場合は、安定した宿泊料金収入が見込める事もメリットの1つと考えられます。しかし、ピークシーズンはご自身で使えないこともあると言うデメリットもあります。

気になるハワイのコンドミニアムの将来性

ハワイのコンドミニアムの価格は概ね、40万～60万ドル程度で、オーシャンビューが望めるワイキキの物件では、100万～200万ドルを超えるものも多くあります。以下の図は、ハワイのコンドミニアムの平均価格ですが、2018年時点では42万ドルとなっています。過去15年間で価格は2倍以上になっており、近年もコンドミニアムの価格は上昇し続けています。

リダックがお勧めするワイキキのホテルコンド：パシフィック・モナーク

今回は、ワイキキの中心地区の海側にあり、ワイキキビーチまで1.5ブロックの立地に建つ、人気のホテルコンド「パシフィック・モナーク」をご紹介します。

ワイキキの中心部は砂浜に面した高級ホテルの他、カラカウア通り沿いにはショッピングセンターやオフィスビルが建ち並び、クヒオ通りとアラワイ運河に挟まれた地域に高層コンドミニアムが点在しています。ワイキキ東側は、ダイヤモンドヘッドを臨み、比較的閑静な住宅地になっています。

クヒオ通りの海側（リゾートゾーニング地区内）に建つパシフィック・モナークは、ハイアット・リージェンシーホテルのすぐ裏にあり、ワイキキビーチまで徒歩2分というビーチへのアクセスの良さと、ワイキキの中心にありながら、バーやナイトクラブなど繁華街の喧騒から少し離れている絶妙なロケーションです。

屋上にはプールやホットタブ、最上階にはラウンジもあり、くつろぎの空間に満ちあふれたホテルコンドと言えます。全ての客室にバルコニーがついています。また、一階ロビーにはおにぎり屋が運営するカフェが隣接しており、大変人気です。現在、オーシャンビューのスタジオタイプが$410,000～、及び、パーシャル・オーシャンビューの1ベッドルームが$505,000で売りに出されています。物件の詳細情報をご希望の方は、ぜひリダック・ハワイオフィスまでお問合せ下さい。

【物件概要】
名称：PACIFIC MONARCH
住所：2427 Kuhio Avenue, Honolulu, HI 96815
築年：1980年　　　戸数：216戸　　　階数：32階建
間取り：スタジオ、1ベッドルーム

昨年5月頃、当eリスティングにて、ジャージーシティからフォートリーまでのハドソン川沿いの賃貸アパートを中心とした建築ラッシュについての記事をお届けしました。今回は１年後の当地不動産状況についてご報告します。

前回既に傾向が現れていたマンハッタンの賃貸物件の過剰供給が、今年に入りかなり顕著になってきました。ピークと思われる3～6月の期間でもフリーレント（賃貸無料）のサービスが一般的になり、空室率の減少にいずれのアパートもかなり苦労する状態となりました。一方、ニュージャージー州では一部のやや築年数の経ったアパート以外は、かなりの高い入居率を誇り、その価格も漸増の傾向が続いています。新築のコンドミニアムもかなり堅調で、マンハッタンに比べるとまだまだ価格には差があるところから含み資産の上昇が見込まれ、活発な動きとなっています。

2014年から2018年にかけて完成したフォートリーの47階建て新築高層アパートについては2棟が出揃い、900世帯のほとんどが埋まっている状況です。このアパートは朝夕にマンハッタンの地下鉄ターミナル駅まで無料のコミュートバスが運行しており、通勤の利便性が高いところから、多くの日本人駐在員の方にも人気です。賃貸価格は1ベッドルーム$2600～、2ベッドルーム$3900～とリーズナブルで、マンハッタンでは得られないお値打ち感と広さが魅力です。

一方、ジャージーシティの建築ラッシュも相変わらずで、まもなく90階建てのコンドミニアムが完成する予定です。さらに数件の高層アパートが2020年夏までには完成予定とのこと。ウエストチェスターなどの郊外エリアと比べ、地理的にはマンハッタンの対岸という通勤利便性の高いジャージーシティからフォートリーのエリアは、今後ますますの発展が見込まれる目の離せないエリアとなっています。

（ニュージャージーオフィス　 上野雅章）

米国赴任前に知っておきたい現地の生活情報を始め、日本と異なるアメリカの生活習慣や住まいの選び方、また実際のトラブルの事例など、渡米前に知っておくと役立つ情報をオンライン会議システムを使って提供します。ぜひご家族揃ってご参加ください。参加は無料です。

ロサンゼルス赴任前Webオリエンテーション
【日時】7月27日（土）午前9時～10時（日本時間）
【申込方法】①お名前　②会社名　③電話番号　④emailアドレス　⑤渡米予定のご家族構成　⑥渡米予定時期を明記の上、la-relocation@redacinc.comまでお申し込みください。

ニューヨーク赴任前Webオリエンテーション
【日時】毎週水曜日　午後10時～11時（日本時間）
【申込方法】①参加希望日　②お名前　③会社名　④電話番号　⑤emailアドレス　⑥渡米予定のご家族構成　⑦渡米予定時期を明記の上、relodesk@redacinc.comまでお申し込みください。

このたび、弊社のマンハッタン・オフィスにて、アメリカのHRに関する専門家をお招きし、日々多様な業務を抱えておられる皆様の職務と抑えるべきポイントを整理する他、実践に活かしていただける内容のセミナーを開催することになりました。質疑応答の時間も設けておりますので、ビジネスの疑問点を解決し、個々の業務にお役立ていただける構成となっております。なお、セミナー後には懇親会を予定しておりますので、参加者の皆さま同士でご交流いただけます。

「意外と知らない米国HRの基本とリスクマネジメント」　

　　第一部　アメリカの人事業務とは？抑えるべきポイントについて（仮題）
　　　　　　・日本の人事と米国のHR、その形態と役割の違い
　　　　　　・雇用に関する主なレギュレーションと最新情報
　  【講師】小楠仁啓氏　
　　　　　  全米HRマネジメント協会（SHRM）上級プロフェッショナル認定コンサルタント

　　第二部　駐在員マネジメントの留意点（仮題）
　 　　　　　・住宅規程の策定と運用
　　　　　 　・ニューヨークの賃貸マーケット動向
　　　 　　　・駐在員の情報管理とサポートについて（よくあるトラブル）

■日時　　2019年7月26日（金）15時～ 　セミナー終了後、懇親会

■会場　　Relo Redac, Inc. 　セミナールーム
　　　　　1010 Avenue of the Americas, 4th floor, New York, NY 10018

■定員　　20名（先着申込順）
■参加費　無料

参加ご希望の方は、①お名前　②会社名　③電話番号　④emailアドレスを明記の上、seminar@redacinc.com迄お申し込みください。定員となり次第、締切とさせていただきます。

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