読者の皆さま、こんにちは。

リダック マンハッタンオフィスです。

当社が本社を構えるニューヨーク市におきましては、他州・他都市に続き、いよいよ今週月曜日から、不動産業のビジネスが再開できるようになりました。最前線で活躍する医療従事者などの皆様に感謝の意を表す、毎日夜7時の拍手や口笛もまばらになり、3月中旬のロックダウンから短いようで長かった3カ月、ニューヨーク市内もようやく日常に戻りつつあり、街に活気も戻ってきました。

さて、今回はコロナ禍を経て定着しつつある物件探しの際のバーチャル内覧についてご紹介します。また、アメリカの賃貸住宅マーケットにおける家賃の推移について、2019年のデータを元に解説する他、投資用の不動産をお探しの方向へ、リダックがお勧めするマンハッタンの優良物件をご紹介します。

コロナの影響下においてバーチャルツアーで物件を決定される方が増えており、この動きはまだしばらく続くと見られます。今回は、今話題のバーチャルツアーについてご説明します。

バーチャルツアーとは、物件オーナーがWebサイト上に掲載している３D画像や360度カメラで撮影した動画を利用して部屋の内部を確認したり、今まで対面で案内していた内覧をFaceTimeや Skype等インターネットのビデオ通話を通じて、不動産エージェントとライブで会話をしながら遠隔で物件案内をするサービスのことです。特に今の時期広く活用され、浸透してきています。

対面の内覧と異なり、ビデオの場合は何度も部屋の確認が出来るので、後から別の候補物件と比較する場合など、時間の限られた中で実際に見学するより効率的で、部屋探しに割く労力を軽減してくれます。今まで平日はお仕事で忙しかった方は週末に現地まで行かなくてはなりませんでしたが、バーチャルツアーならいつでも遠隔でご自身で内覧が出来るのも利点です。

今後は、日本にいる間にバーチャルツアーを利用してお部屋探しから契約まで非対面でスムーズに進めることも可能かもしれません。渡米後、物件探しに緊急性のない方もいらっしゃるかと思います。また土地勘のない中での物件探し、特にコロナの状況下では不安もたくさんあるかと思います。

現状の物件情報提供、入居に向けてのアシスト、電話やメールでの密なコミュニケーションを通じお客様の状況を把握し、ご都合に合わせた柔軟な対応、画一的でなくそれぞれのお客様のニーズに沿ったサービスが出来るよう全力で対応致します。この時期だからこそ条件良く交渉にのってくれる大家さんもでてきております。是非この機会にご相談等あれば遠慮なくお問い合わせください。良い物件を効率的にご紹介致します。

マンハッタン・オフィス　山崎由美子

米国における賃貸マーケットの推移

まず、賃貸住宅のマーケットを分析するうえで重要な「家賃相場」と「空室率」の2つの指標を軸に近年の米国の賃貸マーケットの推移を見てみましょう。下記の灰色の棒グラフは全米の平均家賃をインデックス化したもので、2009年を100とし、青色の線グラフは空室率を示しています。

ご覧の通り、全米の賃貸マーケットはリーマンショック時も下げ幅は限定的でした。その後景気の回復に伴い上昇傾向は強まり、近年では2018年、2019年ともに6ポイント上昇しています。過去10年においては伸び幅が徐々に拡大している状況を読み取れます。

空室率は一般的に5%を下回ると「貸し手市場」と言われます。2009年にはリーマンショックの影響で7.7%と高まりましたが、そこから数年で貸し手市場の4.7%へ下がり、以降4%台が続いています。これら2つの指標からは、今後も低い空室率による需要高の傾向、それに伴う賃料の上昇が継続していくことが予想できます。 

参考までに、日本の首都圏の賃料インデックスでは、これも同様に2009年の平均賃料を100とする場合、アメリカがおよそ10年で40ポイント以上上昇している一方で、日本では5ポイントしか上昇していません。また、空室率についてはアメリカが4.7%であるのに対し、日本は13%と非常に高く、いわゆる借り手市場であることがわかります。

アメリカ主要都市の賃貸マーケットの動き

次に、アメリカ主要都市の賃貸マーケットの動きについて見ていきます。全米の平均賃料を100（橙色）とし、各都市の賃料をインデックス値（青色）と、前年比の変動率を矢印（黒色）で示したのが下のグラフとなります。

米国で最も賃料の高いニューヨークはインデックス値254、次いで高いのがサンフランシスコ218、サンノゼ185、ボストン164、ロサンゼルス139、と続きます。

まず、全米で最も家賃が高いニューヨークでは、マンハッタンを中心に開発が進み物件の供給数が増えたものの、全米No.1のリビングコストを回避するために近隣のニュージャージー州やテキサス州に拠点を移す企業が増加したため需給バランスに変化が生じ、結果横ばいから僅かな上昇傾向へと移行しました。

2番目に家賃が高いサンフランシスコでは家賃が高止まり傾向にあると見られます。そしてその南方に位置するサンノゼも似たような動きを見せています。家賃上昇について一時期の勢いはないものの、引き続き企業活動が活発で、ヤフー、グーグル、フェイスブックなど多くの社員を抱える企業の本社があることに加えて、アップル本社の拡張もあり、今後も企業動向の影響に注目が必要な都市です。

マサチューセッツ州ボストンは企業留学生や研修生が多いことで知られますが、従来のバイオテクノロジー産業に加えて、ハイテク産業も盛んになっています。そしてその需要に呼応するようにMITやハーバード大学があるケンブリッジエリアでは多くの新築アパートの建設が続いています。一方でボストン都市圏は古い町であることから、新築物件の供給数が限られるため、築年数が経過した物件でもマーケットにおける競争力が高い傾向にあります。

前年と比較して特に目立った動きをした都市

最も家賃上昇率が高かったのがジョージア州アトランタの5.9％、次いでワシントン州シアトル、ワシントンD.C.で、いずれも5.5％以上の上昇を見せました。

アトランタは、潤沢な税収と強固なインフラに加えて、企業に対する税金や人材育成面での誘致策が功を奏し、他州や他都市からの人口流入により住宅需要は上昇傾向となっています。さらには労働組合の組織率が低いこと、人件費や生活費などのコスト競争力があることから、日系企業における本社の移転や駐在員を増員している都市でもあります。

一方、シアトルは昨年も前年比で6.9％増の上昇率を見せ、近年、全米で最近最も家賃の値上がりが加速している都市と言えます。アマゾンをはじめとして、マイクロソフト、ボーイングなどの大企業が本社を構え、最近では特にアマゾンのオフィスと雇用の拡大が著しく、今年も家賃上昇の傾向は続くと思われます。

そして、ワシントンD.C.ですが、政府・金融・報道機関などが集まり、全米トップレベルの高収入地域であること、また治安改善のために一部の地域において高級住宅化が進み、高額物件が増加したなど、収入や住環境を重視するミレニアル世代からの人気が高い都市のひとつでもあり、今後も家賃の上昇が想定されます。

最後に全米平均よりも30ポイント以上低いアラバマ州ハンツビルです。マツダとトヨタが工場建設を進めており、大きな注目を集めています。関連企業を含め、米国内または日本からのリロケーションが徐々に始まっています。低いリビングコストや高い教育水準などが理由となり、既に進出しているLGエレクトロニクスを始め、FBIの一部機能の移転先やフェイスブック、グーグルなどの投資先となっていることで同地の住宅需要は今後高まることが予想されます。各地からの駐在員の転入がさらに増えることを考えると、同じ社内の駐在員同士で物件を取り合う状況も起こりえるほど住宅マーケットが過熱する可能性があります。

短期間で家賃変動が起こるのが、アメリカの賃貸マーケット

日本は家賃変動が少ないため、家賃手当に関する規程を短期間で改定せずとも問題にはなりません。しかし、アメリカの家賃相場は前述の通り需給関係により短期間でも大きく変わり得ます。家賃インデックスと対前年比の変動率グラフでは各都市ごとの家賃変動率を記載しましたが、この変動率は１ベッドルーム、２ベッドルーム、３または４ベッドルームの変動率を平均したもので、実際は間取りごと、またアパート、一戸建て、タウンハウスなどの物件タイプごとにその変動率はまちまちです。各地において妥当で公平な家賃上限額を策定されるにはエリアごと、間取りごとの視点からも賃料相場の動きを把握されることをお勧めします。　　

ニューヨークは、長期的な資産分散投資として安定したマーケットです。短期的なリターンを求める投資家には不向きではありますが、資産形成を目的とされるお客様に相応しい投資の選択肢と言えます。今回は、最新のおすすめ投資物件3選をご紹介します。

※当ウェビナーは、6月26日（金）16時開催のウェビナーと同じ内容です。

　26日のウェビナーはおかげさまで定員に達したため、締切とさせていただきました。

開催日時：6月30日（火）16時～17時（米国東部時間）

内容： 1. 米国賃貸住宅マーケットの現状とコロナの影響を受けた今後の見通し
　　

　　 　2. オフィス・リロケーション再開に向けての在米日系企業の動向 
              

　 　　3. COVID-19リカバリーのためのリロケーション・チェックポイント

　　　　・駐在員住宅規程の確認・見直し、敷金回収状況の確認

　　　　・安全管理対策（駐在員情報管理、有事に備えた危機管理施策他）

　　　　・本業に集中し業績挽回するためのアウトソーシングサービスの活用

定員：先着50名（定員に達し次第締め切りとさせていただきます。）

在米日系企業の課題解決のため、この度アンケート調査を企画しました。ポストコロナを見据えた新たなサービスの開発を模索する中で、ぜひ皆様のご状況・ご意見をお聞かせいただきたく、ご協力のほどよろしくお願い申し上げます。

【アンケート概要】

対象：経営者

　　　駐在員に関する業務のご担当者

　　　オフィス契約のご担当者

内容：駐在員の管理・サポート業務に関する課題

　　　オフィスや倉庫など商業不動産契約に関する課題

回答ＵＲＬ

https://jp.surveymonkey.com/r/MZSF3PW

謝礼：回答者の中から抽選で300名様にAmazonギフトカード（$10）をお送りします。

当社のグループ会社Japanese Assistance Network（通称：JAN）が提供している24時間の電話通訳「あんしんサービス」をご存じですか？使い方はとても簡単。指定のトールフリーへ電話をかけ、3者通話にするだけ。通訳を入れた電話によるコミュニケーションが可能になることで、分かりづらかった英語での説明を日本語で聞き取れ、またご自身の意思を日本語で伝える事が出来ます。英語でのコミュニケーションにお疲れの方、JANの「あんしんサービス」をご利用されてはいかがでしょうか。

個人での加入も可能ですが、企業による団体加入も受け付けています。まだご利用されていない企業様も、この機会にぜひ当サービスの導入をご検討ください。詳しくは以下のサイトでご確認いただけます。

駐在員のための日常生活24時間電話通訳「あんしんサービス」
https://www.jan24h.com/

これからアメリカに赴任される方を対象に「アメリカ赴任前webオリエンテーション」（参加無料）を定期開催しています。ご赴任予定の社員の皆様・ご同僚・お友達にもぜひご紹介ください。エリア別のオリエンテーション（ロサンゼルス、ニューヨーク、ニュージャージー、アーバイン他）も開催しています。詳しくは、コチラをご覧ください。　

アメリカ赴任前webオリエンテーション（アメリカ全土対象）
7月17日（金）日本時間の夜10時～

◆アメリカでの住宅探しは日本とどう違うの？
◆生活環境はどんな感じ？治安は？
◆炊飯器は持って行った方が良いの？他に持って行くべきものは？
◆子供の学校は現地校がいいの？他の人は日本語教育をどうしているの？
◆コロナウィルス感染症の拡大で赴任生活にどんな影響が出ているの？

等々、赴任前の様々な疑問にお答えします。オリエンテーションの最後には質疑応答の時間もありますので、ご不明な点はお気軽にお尋ねいただけます。

「アメリカ赴任前Webオリエンテーション」への参加申込方法 

下記のサイトにて、参加ご希望のエリアと日程をご確認の上、お申し込み下さい。
https://reloredac.com/news/posts/2019/december/us-web-orientation/

ご存知ですか？
リダックでは、全米どの都市でも賃貸住宅の斡旋サービスを提供しています。上記の都市名は当社の拠点があるエリアとなりますが、加えて上記の赤丸の通り、最近日系企業が増えているアトランタ、ヒューストン、ナッシュビル、シアトル、ポートランドを始め、全米のネットワークを駆使して、米国内のあらゆる都市でご赴任者に安心・安全な住まいを提供しております。サービスの概要はこちらをご覧ください。

新規ご赴任がいらっしゃる人事総務の方、これからご赴任予定の方、一度リダックへご相談ください。