6月に入り、ニューイングランド地方でもようやく夏を迎えることができました。連日良い天候に恵まれているこの季節、ボストンでは家族向けの無料野外イベントが目白押しです。短い夏を存分に楽しむ人々で街が活気づいています。

さて、今回は、チャールズ川を隔ててボストンの対岸に位置するケンブリッジをご紹介します。また、アメリカで不動産投資をする際に気になる、外国人（日本人）がローンを組んでアメリカの物件を購入する方法について解説します。投資をご検討の方、必見です。

今回は、チャールズ川沿いにあり、名門ハーバード大学やMIT（マサチューセッツ工科大学）をはじめ、様々な大学がキャンパスを構える街、ケンブリッジをご紹介します。「ケンブリッジ」と聞くと、ケンブリッジ大学のあるイギリスの都市を思い浮かべる人も多いかと思いますが、マサチューセッツ州のケンブリッジは、17世紀の植民地時代に、やはりこのイギリスの大学都市にちなんで名付けられました。では、世界中から学生、研究者を呼び寄せる学術の拠点となっています。

大学都市ということもあり、人口11万人前後のうち、約半分が留学生です。人口の流動性が激しいこと、また付近に様々な大学、企業があることにより、ボストン近郊では家賃の高いエリアとして知られています。交通の便がよく、地下鉄でダウンタウンと一本で繋がっており、空港やバスターミナルへも比較的容易に行くことができます。ケンブリッジは、日本でも大学都市として知られる、茨城県つくば市と姉妹都市でもあります。

活気溢れるハーバードスクエア、荘厳な校舎を誇るMITキャンパス等が見所で、留学生以外にも観光客が多く訪れるケンブリッジですが、交通の便が良い上、比較的交通量が少ないので歩きやすい街でもあります。この辺りは、近年多くのオフィスビルやアパートビルが建てられました。ハーバードスクエアの北、ポーターエクスチェンジには居酒屋や和食レストランが集まっており、小さな日本人コミュニティを形成しています。

家賃相場としては、日本人が好む1979年以降に建てられたアパートタイプの物件の場合、スタジオで1700～2000ドル前後、1ベッドルームが2000～2500ドル前後、2ベッドルームが2700～3500ドル前後です。一部のデータでは、サンフランシスコ、ニューヨークに次いで、全米で三番目に家賃の高い都市と言われています。

新築ビルが目立つ一方で、歴史的な趣のある町並みが残り、学生街特有の人気ラーメン屋からちょっとお洒落なカフェやレストランまで、また、ハーバード大学の本屋やCurious Georgeの専門店等、独特の店舗が軒を連ね、散策も楽しめます。

ケンブリッジの物件にご興味のある方は、是非ボストンオフィスまでお問合せ下さい。

アメリカで投資用不動産を購入する際の資金調達をどうするか。現金購入という選択肢もありますが、今回は、外国籍の海外投資家がアメリカでローンを組む方法について説明します。

■米国在住者の場合

1.　グリーンカード保有者

市民権保持者とほぼ同等の条件でローンの申請ができます。日本では年齢が高くなるにつれてローンがつきにくくなりますが、アメリカでは収入証明他必要書類を提出し、条件が整えば、年齢に関係なくローンを組むことが可能です。年齢が高いからと諦める必要はありません。

居住用としてではなく、投資（賃貸）目的で物件を購入する場合は、不動産投資ローンを申請することになります。通常、住宅ローンより金利が高めで必要な頭金も物件価格の20％ほどとなります。既に居住用の住宅を保有していて、2件目として投資用の物件を購入される場合は、住宅を担保にホーム・エクイティ・ローンの申請をすることも可能です。詳しくは、住宅ローン担当者にお問合せ下さい。

2.　労働ビザ保有者

駐在等で、一時的に米国に居住している人でもローンを組むことは可能です。米国の物件を購入されたい方にとって、現在米国の居住者であることは大きな強みです。H、L、Eなどの労働ビザがあり、米国居住者である今であれば、アメリカの銀行から融資を受けて物件購入の検討ができます。ローンを組むことで大きな節税メリットやレバレッジ効果が期待できます。自宅に限らず、投資目的で物件を購入することも可能です。

■海外在住者の場合

米国在住者と比べて融資の条件は厳しく、金利も高めとなります。金融機関によっては、30～40％の手付金を用意することで、ローンをつけることが可能な場合もあります。

一般的に、ローンの申請に必要なものは下記の通りとなります。

１．優良なクレジットスコア
２．収入証明書（過去2年のW2フォームと直近の給与明細書、または過去2年の納税証明書）
３．ITIN（Taxpayer Identification Number：納税ID番号）、またはSSN（Social Security Number：ソーシャルセキュリティ番号）

日本では馴染みがありませんが、米国ではクレジットスコアが与信証明となります。クレジットスコアは、米国の銀行に口座を開設し、クレジットカードを使用することで蓄積することが可能です。借入をし、期日までに返済をする、という行為を繰り返すことでクレジットスコアが溜まっていく仕組みになっています。加えて、収入証明書の提出も必要で、融資枠の判断材料として使用されます。ITIN（Taxpayer Identification Number）は、外国籍の納税者に与えられる番号ですが、SSN（Social Security Number）を持っていれば必要ありません。ITINは、IRS（米国国税局）から直接、またはCPA（米国公認会計士）を通して発行してもらいます。ITINの申請をするにはForm W-7を使用します。

弊社では、海外在住者向けにローンの提供実績もございます。詳しくは、お問合せください。

（記事監修）　シティゴールド・プライベート・クライエント・リレーションシップ・マネジャー　牛島有貴子氏

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