いたるところでフェスティバルが開かれるこの街の春一番のイベントと言えば、やはりサンフランシスコ・ジャイアンツの開幕戦ではないでしょうか。ミッション・ベイ地区にあるホームグラウンドAT&Tパークで、花火と共に4月8日に開幕します。2010年、2012年、2014年とこの数字の並びをご覧頂くとピンとくるものがあるのではないでしょうか？そうです、2年毎にワールドチャンピオンに輝いているわけで、このまま行けば今年2016年もジャイアンツは王座を手にできるだろう！とファンは勝手に期待に胸を膨らませています。

サンフランシスコ湾に突き出ており、ぽっかり浮いたようなこのAT&Tパークスタジアムは、野球に全く興味のない方にも意外と人気のスポットなのです。その理由の一つが、湾へ突き出たスタジアムの三階席から見る景色なのですが、これが絶景で実に感動的です。また、メジャースタジアムのこの雰囲気が、とてもアメリカ的なので、「これぞ、アメリカ！」という気分を楽しめたりもします。

そんなAT&Tパークの後ろに開発途中のミッション・ベイ地区があります。UCSFメディカルセンターが建設され、「町」が今まさに「街」へと発展し続けています。毎週足を運ぶたびに道が整備され、新築アパートや投資物件として最適なコンドミニアムが続々と出来上がっています。ニューヨークでは遅刻した時の言い訳に「ちょっと地下鉄が遅れちゃって、、、」と言えるという話を聞きますが、ここサンフランシスコでは「ちょっとパーキングが見つからなくて、、、」と、言い訳できるくらい、車での移動がネックになる事が多い街です。が、この開発途中のミッション・ベイは、路上電車、バス、シャトルバスなど公共機関へのアクセスが比較的容易な都市計画が行われているというのも魅力の一つです。

今後、この湾に囲まれた地域一帯がどんな風に変貌していくのか、足を運ぶ度にジャイアンツの優勝結果を期待するかの如くワクワクしているのであります。

塙　ゆみ　サンフランシスコ オフィス

【1】更新可能期間　・・・　1年か2年

【2】 家賃交渉　・・・　日本と違い、更新時には通常値上げがあります。マーケットによっては値上げ幅の交渉は可能です。新築ビルにはLegal rent、 Preferential Rentなど紛らわしい表現で家賃値上げの根拠がわかりにくいものがありますのでご注意ください。

【3】セキュリティ・デポジット　・・・　家賃が上がるとセキュリティーディポジットも同額だけ上がり、差額分の支払いが求められる場合が多く見受けられます。なお、初年度の契約時にクレジットヒストリーがないため2～3ヶ月分のセキュリティ・デポジットを入れた場合、その後のクレジットヒストリーが築けていれば減額してくれるケースがありますので、問合せてみましょう。

【4】中途解約条項　・・・　最初に2年契約し、2年目以降解約条項がついている場合、3年目以降の更新時にうっかりその権利が落ちてしまわないように、同じ条項を必ずつけてもらいましょう。　2年更新される場合、貸主によっては更新2年目のみ認めるケース、1年目からでも2ヵ月後からしか認めないケース、冬のスローな期間は認めないケース、マーケットの変化によって急に認められなくなるケースなど、様々なケースが考えられますが、なんらかの形で解約条項を入れてもらえるよう交渉しましょう。

一戸建てやコンドで更新契約書に「変更点以外はすべて最初の契約内容に準ずる」（Other terms and conditions remain the same.）という文言が入っている場合は、最初に中途解約条項がついていれば更新年度もカバーしますが、賃貸ビルはリクエストしないと解約条項はついて来ませんので、必ずリクエストしてください。近年更新時の解約条項付け忘れが多発しています。自分でやるのが不安な場合はご遠慮なくリダックまでご相談ください。

【5】削除・追加条項の確認　・・・　最初の契約で削除、あるいは追加された条項があれば、更新時にも同様に削除・追加されていることを確認しましょう。

【6】コンドミニアム・戸建ての場合　・・・　上記注意事項に加え、ニューヨークのコンドミニアム・戸建てにお住まいの場合は、更に下記の点にご注意ください。

●コンドミニアム・戸建ては、賃貸ビルと違い、更新できるか否かは貸主次第となります。通常、貸主から更新通知は来ませんので、契約満了の60～90日前には借主側から貸主に更新希望の連絡をします。

●コンドミニアムは、更新時もボードの認可が必要で、通常２週間から１ヶ月かかりますので、契約期間が切れる前に早めに手続きを行いましょう。

●コンドミニアムは、更新に際し、ビル管理会社、ビル管理組合、ユニット管理会社、更新手続きを請け負う不動産会社などに対し、更新費用が発生しますので、予め費用の確認を行いましょう。ご入居時と費用やルールが変わっている可能性がありますので注意が必要です。

リダックでは、解約条項の内容確認、交渉のサポートをしております。賃貸更新時にお困りの際は、一度ご相談ください。

シリコンバレーの賃貸住宅の高騰については、メディアに取り上げられる機会も多いので皆さんご存知かと思います。それでは、あまり知られていないオフィス物件について、どの程度賃料が上がっているかご存知でしょうか。オフィスの賃料の表示は住宅の賃料と違い、SQF（スクエアフィート）あたりいくら、といった形で表示され、サンノゼ空港周辺の賃料では現在Class A*のオフィスで$3.62/sqfが平均値となっています。

賃貸住宅の1ベッドルームの部屋の大きさが700sqf程度になりますが、通常4-5名程度のオフィスでは1,000sqfくらいのオフィスを借りるのが一般的ですので、$3.62/sqf x 1,000sqfで月額の賃料が$3,620になります。

同じくサンノゼ空港周辺のClass Aオフィスの2012年の平均賃料は$2.51/sqfでしたので1,000sqfのオフィス物件にて$2.51/sqf x 1,000sqfで月額賃料が$2,510となり、3年前より賃料が44%上昇した計算になります。

賃貸住宅では1年の契約期間になる事が殆どですが、オフィスの賃貸契約では短くても3年、もしくは5年にて契約する事が多く、長い場合には10年契約となります。長期間の賃貸契約となりますが、賃料は毎年同じではなく、毎年3%ずつ上昇するのが一般的です。そのため2012年に先程と同じ1,000sqfのオフィスを月額$2,510の3年契約で借りていた場合、契約最終年の2015年の賃料は$2,743となります。ただ、昨今の市場変化に伴い、賃貸契約更新時にオーナーからはマーケットの賃料に合わせた$3,620（+44％）の賃料を提示されることもあります。

もちろんオフィスが広ければ広いほど差額の絶対値は大きくなりますので、5,000sqf程度のオフィスを借りていた場合、上記に当てはめると月額$12,715の家賃が更新時に$18,100となってしまいます。　

オフィスの賃料の上昇は、一般的には賃貸住宅の上昇から少し遅れてついてくると言われており、今のシリコンバレーの盛り上がりからすると、ここ2～3年はまだまだ賃料の上昇は続くように見受けられます。オフィスの賃貸契約更新時の賃料の上昇を少しでも抑えるためには、賃貸契約の満期の前に、なるべく早くオーナーと賃貸契約更新について交渉を行い、マーケットの賃料よりも安い賃料を引き出す事が肝要です。現在のマーケットではオーナーも強気の場合が多く、なかなか難しいところではありますが、時間に余裕を持った交渉が良い結果をもたらすことも十分ありえます。

*Class A オフィスとは：立地に優れ、最新の設備を備えたオフィス

福野陽一郎　サンノゼオフィス

弊社アーバインオフィスでは、当社を通じて賃貸住宅を決められた駐在員家族のために、3月18日（金）午後5時より、第1回「REDAC New Comer’s Party（リダ・カマ）」を開催いたしました。

リダ・カマとは、米国に新しく赴任された方を対象に、地域や住宅、生活に関する情報交換をしたり、友人・知人を増やす場として、弊社各拠点で継続的に開催しており、毎回好評を得ています。 今回は、アーバインで初めての開催となりました。

当日は、リダックを通じて賃貸住宅を成約されたお客様と弊社社員13名がアーバインにある弊社オフィスのミーティングルームに集合、少人数ならではのアットホームな雰囲気で会が進行していきました。いずれの参加者も赴任後間もないタイミングであったことから、情報交換が活発に行われ、終始歓談で盛り上がりました。

散会となっても皆さんまだ名残惜しそうで、別れ際に連絡先を交換されて家路につかれました。「同じ時期の赴任者の方の声が聞けて良かった。」「子供を現地校に通わせるか日本人学校にするか迷っていたので、相談ができて助かった。」「歯医者や健康保険の情報など、現地の情報が聞けてよかった。」といったコメントを頂きました。

弊社では、お客様に安心して楽しいアメリカ生活を送っていただけるよう、今後もこうした交流会を開催していく予定です。