今年のシカゴの陽気はとても不安定で、初夏の汗ばむような陽気かと思えば最低気温が0℃（32℉）まで下がったりと、体調管理の難しい日が続いています。さすがにもう雪にお目にかかることはないと思っていますが、冷え込んだ日は霜が降りることもあるため、まだまだあなどれません。

さて、今回のeリスティングでは、日本人ファミリーが住みやすい街、イリノイ州シャンバーグの紹介と全米の賃貸マーケット動向、そして不動産投資成功の鍵とも言える管理会社の選び方についてご案内します。

Relo Redac, Inc.　シカゴ オフィスより

イリノイ州北西部に位置するシャンバーグは、郊外のショッピング街として知られ、中でもウッドフィールドモールはアメリカ中西部最大規模のモールの一つです。モール内には5つのデパートと300店以上もの専門店が入っており、ダウンタウンと比べて駐車場代がかからないという利点もあり、他州からもわざわざ買い物に来る人も多い人気スポットとなっています。日本でもお馴染みとなったCostcoやIKEAもあります。

シャンバーグという地名は、15世紀半ばに当地に入植したドイツ系移民のなかでもシャウムブルク郡の出身者が多かったことに由来しています。また、日系企業の工場やオフィスの多いこの街は、富山県滑川市の姉妹都市でもあります。

同市にあるトーマス・ドゥーリー小学校は、パブリックスクール（公立学校）でありながら、英語と日本語の2か国語教育（Dual Language）を実施しており、日本人が多く在籍しています。子供をこの学校に通わせるため、学区内（54区）にわざわざ引越しをされる方も少なくありません。学校職員・教員も約半分は日本人のため、”日本から赴任したばかりで英語でのコミュニケーションが心配”という方にも安心です。

その他、街の図書館には豊富な蔵書はもとより、日本語の本やDVDなども多数あり、広々と落ち着いた空間で読書や映画鑑賞に浸れます。また、大人から子供まで楽しめる住民のための室内・屋外プールや、多種多様なスポーツに対応したスポーツセンターでの体力づくりなど、充実した毎日をお過ごしいただけます。

また、住宅地に囲まれた場所にある Volkening Heritage Farmでは、入植当時のドイツ系移民の生活を伺うことができます。

シカゴから車で50分ほどの郊外に位置し、緑豊かで日本人にフレンドリーな街、シャンバーグで充実したアメリカ生活を送られてはいかがでしょうか。

弊社で毎年春先にリリースしている全米の日本人駐在員向け賃貸住宅マーケットデータ「エキスパット家賃レポート」より、主要都市、並びにニューヨーク近郊の家賃動向を紹介します。

全米の賃貸家賃水準は引続き上昇傾向であるものの、都市によっては落ち着きを見せはじめています。相変わらず前例のない上昇率をみせているシリコンバレーエリアをはじめ、シアトル、ポートランドなどの西海岸の都市は、好調な地元経済の影響を受け、市外から多くの人が流入したため賃貸需要が高まり、引き続き大きな家賃の上昇を見せています。一方で、近年では稀にみる出来事として、一時は需要の高さから急激に家賃が上昇した都市において、経済の減速などの理由から、家賃が下がる傾向も一部で見られました。

子女帯同を対象とするタウンハウスや一戸建てなどの賃貸物件においては、学校区や生活環境を優先した結果、限られた一部のエリアにある、似たような物件に希望が集中しがちです。このような状況は都市を問わず全米で共通しており、需要の高まりによる家賃の上昇、複数のオファーが同時に入ることによる物件確保の難しさが散見されます。

ニューヨーク近郊を見た場合、マンハッタンでは空室率が昨年に引き続き僅かに和らいだものの、依然低いレベルで推移しており、前年度と同程度の家賃上昇率を記録しました。ウエストチェスターでも安定した需要を背景に、同程度の家賃上昇が見られました。いずれのエリアも家賃の高額化が進み、企業の許容範囲を超えるレベルの金額に近づいてきているような状況です。その結果、マンハッタンやウエストチェスター以外の居住エリアとして、ルーズベルトアイランド、ロングアイランドシティ、フォレストヒルズ、ニュージャージーなどを選択肢に追加するケースが見られるようになりました。

予算や家族形態をふまえた居住エリアや物件タイプの選択について、テナント側のより柔軟なアプローチが鍵となっています。

日本では、「マンション（物件）は管理を買え」とよくいわれ、管理会社の選定が不動産投資を成功させる上での大事な要素となっていますが、ここアメリカでも事情はそう変わりません。特に遠く離れた日本から物件の管理をするには、信頼できる管理会社の選定が重要になります。そこで、今回は投資用不動産購入後の物件の管理や気をつけるポイントなどを説明します。

管理会社によって、借主とのトラブル、賃料の未回収、敷金の取扱いによるトラブル、また部屋の修理に関するトラブル等が発生する可能性がありますので慎重に選定しましょう。

まず、管理会社を選定するポイントとして、以下のような点を確認しておくと良いでしょう。

• 透明性の高い、慎重・的確な資金の管理をしているか
• 下請け業者のコストコントロールをしているか
• 借主のクレームに対し、迅速かつ契約に沿った処理をしているか
• 日米の違いを理解し、オーナーと借主、現地の業者へ明確な説明をしてくれるか
• リスク回避のための、迅速なサービスと報告をしてくれるか
• 投資物件の価値に影響を与えると予測される現地の情報を、速やかに報告してくれるか
• 現地の法律に精通し、また市場を把握しており、適切なサービスを提供してくれるか

物件の管理費は、立地、物件の状態、想定家賃によって異なりますが、一般的には賃料の8％～10％程が相場となっています。

次に考えておくべきなのは、空室リスクです。ニューヨークなど空室率が非常に低いエリアでも、季節要因や管理組合の審査にかかる期間が長引くことによる空室リスク等、ある程度考慮する必要があります。基本的にアメリカでは11月のホリデーシーズンから2月頃までは、人の動きが少なく、不動産マーケットもかなりスローになります。この時期に借主を募集する場合は家賃を少し下げてマーケットに出したり、借主を連れてくる不動産会社に手数料を払う等の工夫が必要になります。

コンドミニアムの場合、購入時のみならず賃貸の場合も管理組合の認可が必要になるため、借主が書類を準備する期間、そしてそれを提出して審査を待つまでの時間を考慮する必要があります。審査に要する期間はコンドミニアムによって様々ですが、通常２週間～１ヶ月かかります。

その間オーナーは家賃収入が見込めませんので、できれば前の借主の退去２ヶ月前から次の借主探しができる権利を賃貸契約書に盛り込み、空室リスクを下げることをお勧めします。

できるだけ早く借主を探すことも大切ですが、とはいえ、その後に賃料の未回収等のトラブルがあっては大変なので、事前に借主の信用調査をしっかり行うようにしましょう。テナント候補者が少しでも経済的に不安な場合は、敷金を多めに要求する、数か月分の賃料の前払いを要求する、あるいは保証人を立てるなどの条件をつけるのが一般的です。

海外での不動産投資の成功は、信頼できる正しい管理会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。できれば現地に足を運んで、担当者とのミーティングを持つ等、慎重に選ぶことをお勧めします。

弊社ニュージャージーオフィスでは5月12日（木）に第19回となる「REDAC New Comers’ Party（リダ・カマ）」、ウエストチェスターオフィスでは5月18日に第32回目となる「REDAC New Comers 奥様広場」をそれぞれ開催しました。

リダ・カマ、奥様広場は、それぞれ米国に新しく赴任された方を対象に、地域や住宅、生活に関する情報交換をしたり、友人・知人を増やす場として開催しており、毎回好評を得ています。