一年を通して天気が良く、過ごしやすい気候のサンノゼですが、9月に入り、朝晩は大分肌寒く感じられる季節となりました。米国で一番の人気スポーツであるNFL(National Football League)のシーズンも始まり、NFLファンにとっては待ちに待った季節の到来です。

さて、今回のeリスティングでは、Apple社の本拠地として知られるCupertino（クパチーノ）の紹介と、日本人に根強い人気のウエストチェスターで今注目の街Port Chester（ポートチェスター）、そして不動産投資家なら知っておきたい米国の優遇税制についてお届けします。

Relo Redac, Inc.　サンノゼ オフィスより

今回は、フォーブスで最も教育水準が高い街の一つとしてランキングされているシリコンバレーのCupertino（クパチーノ）を紹介します。

サンノゼ空港から車で西に15分程度の場所に位置するこの街は、Apple社が本社を置く街としても有名です。Apple社は現在新しいオフィスを建設中なのですが、その移転先も同じくCupertino内です。事業の拡大に伴い、近隣のオフィスを借り上げて拡大を続けてきたため、Apple社周辺のオフィスには、あちこちにAppleの会社ロゴが付いている状態です。そういった状況から、一つのオフィスに従業員を集約する狙いで新しいオフィス計画が始まったのですが、新しいオフィスは1万3千人を収容できる規模であるにも関わらず、従業員数はそれ以上となるため、現在のオフィスも残すと言われており、従業員の増加がそのまま街の人口の増加に繋がっているような状況です。

シリコンバレーは、移民の国であるアメリカの中でも、外国からの移住者が多いエリアと言われています。Cupertinoも例に漏れず、特に中国人、インド人などのアジア系の人口が多く、教育レベルが高いことから、学齢期のお子様のいる日本人家族も多く住んでいるのも特徴です。さらに、日本食スーパーのMARUKAIや100円ショップのダイソーのようなお馴染みのお店もあり、最近では回転寿司のくら寿司なども新しくオープンしています。日本から来たばかりのご家族も住みやすい街と言えるでしょう。

シリコンバレーに来られる方は、教育環境が良く、日系のお店の揃ったシリコンバレーの街、Cupertino（クパチーノ）にてアメリカ生活を送られてみてはいかがでしょうか。

福野　陽一郎　サンノゼオフィス

ポートチェスターと聞くと、日本人にはあまり馴染みのないエリアと思いがちですが、学齢期のお子様がいる人は日本語補習校がある町としてご存知かと思います。お馴染みのコストコやホールフーズがあり、最近はウォーターフロントの開発が進んでいます。Stop&Shop, Loews Cineplex, Bed Bath & Beyond, Marshallsなどの大型店がこの5～6年で続々と出店し、「ショッピングディステネーション化」しつつあります。　また、様々なエスニック料理店があり、ブラジル、ペルー、メキシコ等中南米のレストランをはじめ、最近流行のTaco Barもあり、仕事帰りの若者や家族連れで賑わっています。

大型店やお洒落なレストランが多く出店している一方で、ポートチェスター駅周辺に100～150ユニットの賃貸アパートやマンションが続々と完成し、若いプロフェショナル層が多く住み始め、「第二のホワイトプレーンズ」のようになっています。　

現在、市場に出ている物件は、「ザ・マリナー(The Mariner)」の2Bed/2Bath、フィットネスセンター、シネマルーム、駐車場付きで月$4,000、新築物件の「キャッスル(Castle)」が10月中にはオープンする予定で、こちらは2ベッド・2バスルームで月$3,200～と、ホワイトプレーンズ並みの価格です。売買物件では、コンドミニアムで2ベッド・2バスルーム、987スクエアフィート、2台分の駐車場付き、駅徒歩圏内で$310K、また、2ベッド・2バスルーム、 1224スクエアフィート、2台分の駐車場付き、駅徒歩圏内で$459Kと、まだお手頃な価格です。

300億ドルをかけたユナイテッドホスピタル開発構想も注目です。かつての病院施設が、ホテル、リテール、オフィス、アパートビルなどが入った複合施設として生まれ変わる予定ですが、完成すれば、Rye（ライ）駅にも徒歩圏内のため、日本人の需要も大いに期待できるかもしれません。

ますます発展するポートチェスター。ウエストチェスターで住まいや投資物件を探すのなら、要チェックです。

アレン梢　ウエストチェスター オフィス

不動産投資家に嬉しい制度

まず、不動産投資家にとって便利な税制度と言えば、通称1031 Tax Exchangeと呼ばれる不動産売却益にかかる税金の繰り延べ制度です。

通常、投資物件を売却した際には、売却益に対しキャピタルゲイン税を支払う義務があります。1年以上の長期保有の場合には、売却益税（ニューヨーク市の場合では、連邦税、州税、市税の総額で25%～35%）が課せられます。これでは売却益を元手に、より大きな投資物件を購入しようとしても、再投資できる金額が目減りしてしまいます。

この税金分を繰り延べする制度として、前述の1031 Tax Exchangeを利用することができます。ただしこの制度を利用するためには、主に下記の2つの条件を満たす必要があります。

（1）売却物件のクロージングから45日以内に買い換え物件を指定すること
（2）売却物件のクロージングから180日以内に買い換え物件のクロージングを完了させること

一般的な買い換えの場合、買い換え物件は3件まで指定することができます。通常、先に売却を行ってから買い換え物件を購入しますが、先に買い換え物件を見つけて後で売却することもできます。この制度は投資用物件であれば同じ種類である必要はなく、例えばホテルから商業施設へ、オフィスビルから集合住宅へ買い換えることができます。また、同じ州内で完結する必要もなく、ハワイからニューヨーク、カリフォルニアからテキサスなど、アメリカ国内であればどこでも可能です。

利用回数に制限もないので、何回でも繰り延べができ、投資物件をどんどん大きなものに買い換えることが可能です。ただ、この制度は投資用不動産に限っているため、自宅やセカンドハウスに使うことはできません。また、買い換え物件が売却物件より安い場合は差額にキャピタルゲイン税がかかります。

また、421-a Tax Abatementという固定資産税を減税する優遇措置もあります。不動産情報を見ていると、新築物件によくTax Abatement 421Aと書いてあることがあります。これは集合住宅の購入や新築物件の建設を促進するために、ニューヨーク市が設けている固定資産税優遇措置の一つです。優遇される期間は場所によって異なりますが、10年から25年というのが一般的です。

10年間の優遇措置の場合、Tax Abatementの適用開始から最初の2年間は固定資産税がほぼゼロに近い非常に低い金額に設定されており、その後、2年ごとに20%ずつ上昇します。10年後に優遇措置が満了し、通常の固定資産税に戻ります。期間はマンハッタンでは10年間のものが多いのですが、ハーレムやブルックリンなどでは最長で25年間の優遇を受けている物件もあり、10年以上の長期に渡ってランニングコストが低く抑えられるメリットがあります。

物件の購入を検討されている方は、その物件がこの税制優遇を受けているのか、受けているのであれば、適用期間についてご確認ください。また、この優遇のタイミングを物件の買い時、売り時の一つの目安にされると良いでしょう。

なお、最近ニューヨークで最も注目を集めている大手ディベロッパーRelated社による大規模開発プロジェクト、Hudson Yardsの高級高層マンションの販売がこの秋開始されました。2018年に完成する予定ですが、当該物件は20年間のこの税制優遇措置を受けており、固定資産税が12年間は非常に低く抑えられています。Hudson Yardsは、最先端のデザインとテクノロジーを駆使した住居、オフィス、ホテル、商業施設、アートスペースが集まる、一大開発エリアとなっており、今後の動向にも注目が集まっています。

当物件にご興味のある方は、お気軽にお問合せください。

リダ・カマ、奥様広場は、それぞれ米国に新しく赴任された方を対象に、地域や住宅、生活に関する情報交換をしたり、友人・知人を増やす場として開催しており、毎回好評を得ています。