読者の皆さん、こんにちは。リダック・サンノゼオフィスです。
暑さがやわらぎ、朝晩はひんやりした風が吹き秋の気配が近づいてきました。

IT産業の街「シリコンバレー」という名称を一度は耳にされたことがあると思います。日本の方には馴染みのある呼称で、ここサンノゼを含む周辺の街一帯を指しますが、現地では「ベイエリア」、「サウスベイ」と呼ばれていることをご存知でしょうか。今回ご紹介する「ベイエリア」は豊かな自然の中にある古くからの街並みと新しい開発が融合した魅力的な街と言えます。土地柄いろいろと変化に富むベイエリアですが、特にここ数年の建設ラッシュで街も様変わりし続けています。今回は、そんなホットなエリアの新しい見所やおススメ物件をご紹介します。

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サンノゼの西側に位置し、人口約5万人ほどの小さな街クパチーノ（Cupertino）。教育水準の高さから居住エリアとして人気が高く、日本人が多く住む町としても有名です。そんなクパチーノでは、あのアップル社の新社屋がいよいよ完成に近づき、その全貌を目にすることができるようになりました。先日、Apple Park と呼ばれるキャンパスで、新作iPhoneの発表会が行われたばかりで、ニュースを目にした方も多いのではないでしょうか。新社屋はハイウェイI-280出口のすぐそばにあり、上から見ると空飛ぶ円盤のように見える独特の建物は新たな人気観光地の一つになることでしょう。この建設に伴い、日系スーパー・マルカイの北東方面に広がるMain st Cupertinoも大規模な再開発が進行中で、新たなダウンタウンの体を成してきました。今後数年で新たな店舗が続々とオープンする予定で、居住エリアの開発も進んでいくと言われています。

クパチーノの北東、サンノゼの北西に位置するサンタクララ（Santa Clara）は、人口約10万人とこちらも大きくない街ですが、世界を代表するハイテク企業が多く集まっている街、またインテル本社のある場所として有名です。そのサンタクララで新たに開発されたエリアがサンタクララスクエア（Santa Clara Square） です。ハイウェイ101号沿い、マリオットホテルの反対側に新しく建設された、オフィス、住居、店舗が一体となった複合商業施設です。大手オーガニック・スーパーのホールフーズをはじめ、カフェや本屋など複数の店舗が軒をつらねています。これまで日本人にはあまり馴染みのないサンタクララでしたが、2016年にスーパーボウルが開催されたリーバイス・スタジアム（Levi’s Stadium） なども近くにあり、今後注目を集めるかもしれません。

今回は、そんな世界のIT企業が集結し、今後も目が離せない注目の街、クパチーノとサンタクララからそれぞれ物件をご紹介します。アップル社にほど近く、人気のレストランや映画館へ徒歩でお出かけになれる物件と、サンタクララ近郊の駅近、新築物件を2件ご紹介いたします。

【おススメ物件】

Q：現在米国駐在中ですが、帰任前に投資物件を購入したいと考えています。駐在員でもローンで購入できますか。

A：米国で働けるビザがあればローンもつきやすいため、自宅用、投資用いずれでも購入は可能です。現在自宅を賃貸されている場合はローン申請する際に、投資用物件を購入される場合でも、自宅購入として申請することが可能なケースが多く、その場合は金利が投資用でなく自宅用の低めの金利でローンを組むことが可能です。また、駐在中であれば、希望の物件が市場に出たらすぐに内覧して、気に入ればすぐに押さえることができるのも利点です。帰任後ですと、物件が出てから内覧にくる間に物件が無くなるということが良くあります。

アメリカは健全なインフレが続いている国のため、不動産を長期的に持つと日本では期待できないキャピタルゲインが得られることが多く、賃料も同様に上昇して行くため、利回りも期待できます。
米国で投資物件を購入される投資家として、現在駐在員で米国に居住し、且つ自宅を所有していない（＝負債がない）立場であるというポジションは大変有利といえます。一方、帰任後のことを考えると、購入するだけではなく、購入後の管理をしっかりしてくれる管理会社を選ぶことも肝要です。

Q:物件を購入すると節税になると聞きますが、具体的に何が節税になりますか。

A:ローンをつけて購入された場合、ローンの金利部分と固定資産税が所得税控除の対象となります。 たとえば年収10万ドルの方がローンを組んで物件を購入し、ローン支払いのうち金利部分が$2,500/月、固定資産税が$500/月とすると$3,000 x 12ヶ月 = $36,000/年が控除の対象となりますので、$100,000 - $36,000 = $64,000に対してのみ所得税がかかることになります。ちなみに$3,000で賃貸された場合、$100,000に対して所得税がかかります。


Q:ウェブサイトで良さそうな物件を見つけました。ただ、 あと一年テナントの賃貸契約が付いているそうです。このような物件を購入する際のリスクを教えてください。

A:オーナー業としてのリスクは当然出てきます。家賃の未払い、修理対応、退去時の居座りなど、様々なリスクが想定されます。また、ローンをつけて購入する場合、投資扱いとなるため、ローンの金利は高くなります。細かいことですが、テナント退去時、セキュリティディポジットを返す際、入居時の状況が判断できないため、購入時にできれば売主立会いのもと部屋のインスペクションを行い、テナントによる過失部分を明確にしておくことをお勧めします。

自宅を所有することとオーナー業には大きな違いがあります。特に難しいテナントが入っている場合は慣れないオーナー業で神経を使うより、テナントが退去するまでプロの管理会社に物件管理を依頼されることをお勧めします。

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