商業不動産に特化した最新マーケット情報と、日系企業のオフィスに関するケーススタディをお届けする「リダック商業不動産通信」。

最新号は、eコマースの成長で倉庫物件・物流センターの需要が急増する一方で、物件のミスマッチにより新規供給が増加傾向にあり、なかでも注目されているインランド・エンパイア（カリフォルニア州）の情報に加えて、オフィスの契約更新を検討する上で、考慮するべき要素や更新のタイミングについて解説致します。

北米における拠点管理・運営を行う上で、少しでも皆様のお役に立てれば幸甚です。

eコマースの拡大に伴い、商品を収納・保管・配送するための物流施設の需要が全米で急増しています。eコマース専用の物流施設は一般的に、街に構える小売店の３倍ものスペースを必要とすることも要因となっています。そのため、新しい物流施設の建設が各地で進んでいるにもかかわらず、全米で見ると空室率は低下傾向にあります。

こうした中、物流施設の多くは設備が古く、現代のニーズに合ったものでないことがネックになっています。2000年以前に建設された物流施設は全体の89%を占めていますが、その多くが、土地代、税金、労働力が安く確保できるような郊外に建設されています。概して天井が低くトレーラー専用のドックも少なく、駐車スペースや従業員の業務スペースも狭い作りになっています。築50年を超えるものは計10億平方フィートに上り、天井は最新施設の32～40フィートに対して20フィートもありません。

ところが、こうした古い施設では一日でも早く配送ができるように、というテナントのニーズに応えることが難しくなってきました。そのため、近年、大都市圏へのアクセスが良く、規模も従来の３倍と大型で、最新のテクノロジーが導入された物流施設が建設されています。

こうした中、近年注目を集めているエリアがあります。カリフォルニア州ロサンゼルス市の中心部から60～90キロほど東に位置するインランド・エンパイア（リバーサイド市、サンバーナーディーノ市、オンタリオ市を中心とするエリア）です。物流施設の平均築年数は全米平均で34年となっていますが、ニュージャージー州北部はニューヨークの近郊でニーズの高まりから新築物件が増えているものの、全米で最も平均築年数が古く57年、一方、インランド・エンパイアは最も平均築年数が浅く20年と新しい物件が多くなっています。

同地では現在、1,980万平方フィートを超えるエリアで物流施設の建設が進められています。供給も増えていますが、需要も高いので、賃貸倉庫物件の空室率は4.4％と、昨年と比べても低い水準で推移しています。新設施設が市場に出回ったことで、賃料は第2四半期の終わりで１平方フィート当たりの月額で$0.72と、昨年に比べ10%を超える上昇率を記録。投資も盛んで、足元の売買取引量は昨年の倍、価格は１平方フィート当たり$120（キャップレートは5.3％）と、3年前の$88から36％もの上昇率を記録しました。新設施設への需要の高まりから競争が激化しつつあるので、購入もしくはリースをお考えの際には、ニーズに合う新しい施設を探すことはもちろん、条件交渉するために十分な時間を取りつつ、スピーディーに動くことが重要です。

契約更新するタイミングはいつ頃が良いですか？と企業のオフィス担当の方から尋ねられることがあります。そこで、今回は契約更新（交渉）のタイミングについてお話したいと思います。

いつもお客様には、『移転するのに十分なタイミングで交渉』とお伝えしています。では、移転するのに十分なタイミングとはいつか、というとこれは賃貸スペースのサイズや設営内容により大きく異なってきます。ざっくり申し上げると、交渉を開始するタイミングは契約期限の６か月～２年前程度の幅があります。

また、契約更新するタイミングを検討する上で考慮すべき要素は他にもあります。以下に代表的な例をご紹介します。