商業不動産に特化した最新マーケット情報と、日系企業のオフィスに関するケーススタディをお届けする「リダック商業不動産通信」。

最新号は、最先端技術で世界を変革し続ける企業が集約し、テック産業で活況を見せるベイエリアのオフィスマーケット事情に加え、前号に引き続き、商業物件の賃貸時に預託するセキュリティ・デポジットについて解説致します。

北米における拠点管理・運営を行う上で、少しでも皆様のお役に立てれば幸甚です。

テック企業、引き続きベイエリアのオフィス需要をけん引
～日系企業も増加、拡張計画も

公共交通手段を最大限活用し、自動車に依存しないコミュニティ構築を目指す「Google Village （グーグル・ビレッジ）」やFacebookによるオフィス拡張など、引き続き好調なテック企業にけん引されるベイエリア。その経済規模（GDP）は8,410億ドルで、国別ランキングに当てはめるとトルコとオランダの間の世界18位にランクされるほど大きな規模を持つまでになりました。

同地に存在するテック企業は4,580社に及び、オフィスおよび研究開発（R&D）スペースは広さでいうと　2億平方フィートにもなります。テック関連雇用件数を見ると、2009年以降19万件増加しました。

テック企業の拡張に伴い、ベイエリアでのオフィス建設が急ピッチで進められています。2019年には計670万平方フィート（大型ショッピングモール5件分に相当）が完成予定となっています。その78.8％（530万平方フィート）分はすでに借り手が見つかっている状態で、オフィス需要は今後も増加する見込みです。空室率も低水準にあり、オフィス賃料（2009年比）はサンフランシスコで153％上昇、シリコンバレーでは2倍に、対岸にあるオークランドやイーストベイでは68％上昇しています。

また、新たな動きとして、名高いエンジニアを産み出すことで著名なスタンフォード大学が位置するパロアルトからサンフランシスコへと、スタートアップ企業の拠点がシフトしてきています。都心生活を好む若い優秀エンジニアや若手企業家を魅了するサンフランシスコ。この動きに伴い、優良スタートアップ企業を追い求めるVC (Venture Capital)もサンフランシスコへ拠点を移すケースが増えています。同時に、優秀な人材を確保しようと大手企業もサンフランシスコ市内の限られたオフィススペースの確保に躍起になっており、サンフランシスコのオフィス需要を後押ししています。

こうした中、ベイエリアの日系企業も増えつつあります。JETROレポート（昨年８月発表）によると、2018年に把握できた日系企業数は過去最高の913社で、ロサンゼルス郡やオレンジ郡などを含めた南カリフォルニアに拠点を置く日系企業数（790社）を上回りました。913社の内2016～2017 年に新設された企業は 42 社に上りました。また、数年前に進出した日系企業が、同エリアの拠点機能の拡充を目的にオフィスの拡張を計画する動きも見られ、日系企業の間でもますます注目を集めるエリアの一つとなってます。

今回はGuaranty（保証人）についてご説明致します。（前回の記事はこちら）

一般的に、Guarantyは契約交渉時にオーナーがテナントの財務諸表等をレビューし、Security Deposit（敷金）の額と合わせて検討します。Security Depositを多めに預託すればGuarantyを付けなくても構わないオーナーもいれば、Security Depositの額に関わらず必ずGuarantyを付けることを条件にするオーナーもいます。

親会社が日本で上場している大企業でも、米国が新規進出、在米歴の長い企業でも財務の状況、あとは単にオーナーの方針によって、Guarantyを要求される傾向があります。

そして、Guarantyには2種類あります。
通常のGuaranty（Full Guaranty）とGood Guy Guarantyです。

通常のGuarantyは日本で言う連帯保証と同等で、保証人はテナントの契約不履行に対して幅広く責任を負います。一方Good Guy Guarantyは、保証の範囲がテナントが物件をオーナーに明け渡すまでと限定されます。例えば、テナントが不履行に陥った場合でも、保証人の責任は物件を明け渡すまでの未払い賃料等のテナントの義務の遂行までで、明け渡した後の残存期間については保証の範囲に含まれないというものです。

いずれのGuarantyも、Guarantorの署名はアメリカで有効なNotarize（公証）を要求されることが殆どです。

アメリカにいる方がGuarantyに署名される場合は、Notary Public（公証人）の前で署名すれば済むので比較的簡単に済みます。一方で、日本本社がGuarantorとなり日本で署名する場合は、少々手間と時間が掛かります。一つの方法は、公証役場で公証後、外務省でアポスティーユを発行して貰う。もう一つは、アメリカ大使館に事前に予約して、米国でするのと同様に大使館のNotary PublicにNotarizeしてもらう方法です。
ただ、東京など一部の地域では、公証役場で海外で有効なアポスティーユまで発行してくれるサービスも受けられる様です。

アメリカでは賃貸契約締結まで何があるか判らないので、弊社ではスムーズかつ確実に契約締結が出来る様、こうした点についてもお客様にアドバイス差し上げています。