商業不動産に特化した最新マーケット情報と、日系企業のオフィスに関するケーススタディをお届けする「リダック商業不動産通信」。

最新号は、食材デリバリー市場の成長で冷蔵冷凍倉庫のニーズが高まり、変化している倉庫マーケットの現状に加えて、アメリカで商業不動産の賃貸契約をする際の初期費用の抑え方について解説致します。

北米における拠点管理・運営を行う上で、少しでも皆様のお役に立てれば幸甚です。

近年、消費者のライフスタイルの多様化に伴って、食材のデリバリー市場が拡大しています。オンラインで食材を注文する人はいまや5人に1人とも言われており、3年後には食材売り上げ全体の13％をオンライン販売が占めると言われています。その割合は2018年から3％増加すると見られていますが、この増加をオンライン販売での売上額にすると1000億ドルにも上ります。

そのため、食材を新鮮な状態のまま消費者まで配送できる設備の整った冷凍・冷蔵倉庫の需要が急速に高まっています。今後5年で1億平方フィートに上る新しいスペースが必要とされると見られています。現在、冷凍・冷蔵倉庫が占めるスペースは2億1400万平方フィートなので、需要がいかに急速に高まっているかが分かります。

その中でも国内有数の生産地から届けられる新鮮な食材をさばけるロサンゼルスやニューヨークといった港町は、特に冷凍・冷蔵倉庫の需要が拡大すると見られています。また、食材生産地として名高いカリフォルニア州、ワシントン州、フロリダ州、テキサス州、ウィスコンシン州でも冷凍・冷蔵倉庫の需要拡大が期待されています。

国内の賃貸倉庫市場の中で冷凍・冷蔵倉庫が占める割合はまだ1～3％にすぎません。冷凍・冷蔵倉庫の建設が急務ではあるものの、冷却システムや巨大な空調設備を必要とするため、一般的な倉庫と比べると2～3倍のコストがかかります。また、冷凍・冷蔵倉庫では、温度管理ミスで食材にダメージを与えてしまうリスクもあるので、食材に合った保管知識を有する専門的なスタッフが必要です。一般の倉庫と比べてコストやリスクが高い分、冷凍・冷蔵庫への投資はハードルが高いのです。ただ、消費者のオンラインでの食材購入は今後も増加するものと見られており、それに伴って冷凍・冷蔵倉庫の需要も拡大するものと見られています。

そのため、冷凍・冷蔵倉庫の争奪戦が繰り広げられており、空率は4％と、昨年の5.5％から低下。これは実質的に空き物件がないレベルを意味します。スペースの年間賃料も平方フィート当たり$7.68と、昨年から5.2％上昇しました。eコマース産業の拡大が商業不動産に及ぼす影響が強くなりつつある中、冷凍・冷蔵倉庫市場に熱い視線が送られています。

商業不動産の賃貸契約をする際、賃料や電気代等のランニングコストだけではなく、如何にイニシャルコスト（初期費用）を削減する交渉をするかという点が重要になります。イニシャルコストで一番コストメリットを出せる箇所が内装工事費用になります。

通常アメリカでは内装工事費用の一部、ないし全部をオーナー負担とし、著しく内装工事費用を抑えることが可能です。内装工事にはテナント工事とオーナー工事があります。テナント工事というのは、オーナーから内装費用の一部、または全部を負担頂き、テナントが工事業者を雇い、設計施工をする方法です。

その一方で、オーナー工事の場合は、テナントがオーナーズレップというプロジェクトマネジメントをする業者を雇い、その業者がテナントの希望に沿ってラフ図面を作成し、オーナー側がラフ図面をベースに設計、施工をして、工事を監修します。

一般的にオーナー工事を選択するほうが内装費用のコストメリットを出せるケースが多くなります。但し、スケジュールに余裕がない場合やテナントの希望する内装仕様がビルの標準的な内装と大きく異なる場合等の状況次第で、テナント工事を選択せざるを得ない場合や、そうした方が良い場合もあります。テナント工事にするか、オーナー工事にするかはプロジェクト全体像を鑑みて判断することがポイントとなります。