商業不動産に特化した最新マーケット情報と、日系企業のオフィスに関するケーススタディをお届けする「リダック商業不動産通信」。

最新号は、老朽化が進むオフィスビルの再開発を促進するため、ゾーニング変更の法案を満場一致で可決させたマンハッタン・ミッドタウンイースト地区の最新マーケット情報に加えて、「更新オプション」を保有・行使することのメリット・デメリットを解説致します。

北米における拠点管理・運営を行う上で、少しでも皆様のお役に立てれば幸甚です。

ニューヨーク市の伝統的なオフィス街であり、多くの日系企業も事務所を構えるマンハッタンのミッドタウン。その中のミッドタウンイースト地区が、次世代を見据えて生まれ変わる一歩を踏み出しました。

ミッドタウンイースト地区には、マンハッタン内で最も高級オフィスが多いプラザ地区と、比較的リーズナブルなクラス Aオフィスが多いグランドセントラル地区が含まれます。１スクエアフィート（sf）当たりの年間募集賃料は、リーマンショック前のピーク時でプラザ地区が$96.6、グランドセントラル地区では$77.2と、$19.4の差がありました。それがここ数年で差が縮小し、最新の2017年第3四半期ではそれぞれ$71.3、$69.6と差が$1.7までになりました。

同地区内のオフィスビルの平均築年数が７５年と老朽化が進み、テナントのニーズに応えられていないのが主な要因と考えられています。プラザ地区からハドソンヤード、ダウンタウンへのテナントの流出も顕著で、ハドソンヤードのテナントの9割がミッドタウン地区からの移転と言われています。

そうしたことも踏まえて、前市長時代には否決されたミッドタウンイースト地区のゾーニング変更（建ぺい率の増加）の法案が、2017年8月に満場一致で可決されました。この法案により、プラザ地区を中心にグランドセントラル地区を含む７８ブロックで、680万スクエアフィートの新たなオフィススペースの追加と、既存のクラスAビルの660万 スクエアフィートの改装が進むと予測されています。ハドソンヤードの新築オフィスビルでは建設中にもかかわらず、新規テナントとの賃貸契約が順調に進む中、行政としてもミッドタウンイースト地区の再開発促進が不可欠と判断された様です。

法案は可決されたものの、オフィスの賃貸契約はいわゆる定期借家契約なので、既存ビルの建て替えとテナントの退去には時間が掛かります。再開発が完了するには今後20年程度掛かると言われています。

中長期的なミッドタウンイースト地区の再開発で、ミッドタウンが全体として更に活性化されることに期待したいと思います。

米国における商業不動産の賃貸借契約は、一般的に定期借家契約（契約期間が定められており、自動更新されない契約）です。契約更新にはテナント、オーナーの双方合意の基、新たに契約を結び直す（再契約する）必要があります。

そのため、テナントが契約更新を望んでいても、オーナー都合で応じない事態が発生し得ります。例えば、同じフロアの大型テナントが拡張用に貴社オフィススペースを欲しがっている場合、オーナーは大型テナントを優先し、貴社との契約更新に応じない可能性が高まります。

このような場合、賃貸借契約書内に「Renewal Option」（あるいはOption to Renew、Renewal Clause）と呼ばれる「更新オプション」が入っていると、テナントは強制的にオーナーに契約更新を応じさせることが可能です。

賃貸借契約書内の更新オプションの項目には、一般的に、以下のポイントが定められています。