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アンバーパートナーズメールマガジン vol.29!
さま こんにちは!

アンバーパートナーズメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。
安場家の物語、第八話です。  第七話はこちらからお読みいただけます。

これから登場するお話しは、実際にアンバーパートナーズでお手伝いしてきた、実例に基づいたフィクションです。登記・測量・開発設計・相続と、普段それぞれの現場で働いている人間が四苦八苦しながら作る物語。どうぞ温かい目でご覧ください・・・
【知っててよかった!相続と不動産】~安場家物語~
第八話 土地開発編 その4
「フネさん、完成です」
~これまでのおさらい~


安場(あんば)家物語の復習をすこし・・・

波平に内緒で土地を若い頃に受け継いでいたフネさんは、花沢さんと一緒に住宅地に開発することにしました。

以前、相続サポートと測量をお願いした事務所が開発設計も手掛けているということで、開発の手続をお任せしすることになりました。

近隣説明や役所との協議を経て開発の許可が下り、ようやく造成工事が始まったのです。

と、ここまでが前回までのお話です。

~手続きの流れ~

 1 区割の作成
 
2 物件の役所調査
 3 計画設計や実際に工事をするための詳細図の作成
 4 事前相談書を役所へ提出
 5 お知らせ看板の設置
 6 近隣住民への計画概要の戸別説明若しくは説明会
 7 条例や要綱等について関係各課と協議・締結
 8 開発許可の申請
 9 開発許可書の交付
 10 造成工事着工

 11 各工事の工程により中間検査(自主検査や役所検査)
 下水道の検査、道路の舗装する前の検査、擁壁がある場合は擁壁の
 鉄筋検査等を行います。

 12 造成工事完了
 工事完了2~3週間前には、測量を行い、杭入れや道路の帰属がある場合は
 帰属の手続きをします。
 工事業者から完了写真と、工事後の状態を図面に表した出来高の図面を貰い、
 完了図面を作成します。

 13 各課へ完了検査依頼及び申請
 作成した完了図面と申請書を役所へ申請し、検査日の調整を行います。

 14 各課による完了検査
 測量及び工事業者立会いのもと、役所の検査を受けます。

 15 検査済証の交付
 検査後、合格であれば約2週間程で検査済証の交付があり、開発業務の一切が
 完了となります。

今回の手続きはこのうち11~15を進めます。

~中間検査~


「フネさん 工事も始まり、来週には中間検査として擁壁の床付け検査を行うことに
 なりました。」

「中間検査って実際にどのようなことをするの?」

「床付け検査では、擁壁下部の地盤が設計値を満足する固さであるかを確認するための
 試験を行います。ここで基準値の硬さが確認できない場合は、地盤改良等の対策が
 必要となります。
 実際に掘ってみなければ分かりませんが、今回は、設計時に事前調査として簡易な
 地盤調査を行っており、ある程度固い地盤が確認されています。

 その他中間検査では、完成した後では確認出来ない地下に埋設される構造物や擁壁の
 鉄筋が
設計どおりに施工されているか、舗装を行う前やコンクリートを打設する前に
 検査を行います。

 自治体により、検査の内容によって現場で立会いの上検査を行うこともあれば、
 写真での報告でよい場合もあります。」

検査は無事合格。工事も順調に進み、いよいよ造成工事の完了が近づいてきました。

~完了の手続き~


「フネさん ここまでくれば完成までもう少しです。

 後は、工事業者さんから施行状況の写真や工事後の状態を示した竣工図をもらい、
 完了の手続を行います。
 また今回は、新設道路を役所に帰属させるため、帰属に関する手続が発生しますが、
 これについては、以前のお住いを売却する際にお世話になった測量担当者が行いますので、
 担当からご説明いたします。」

以前、相続をきっかけに売却した波平と暮らした家を測量してもらった、
見知った顔の
担当者が話し始めました。

「フネさん、ご無沙汰しております。
 それでは自治体によって多少の違いはありますが、大まかな流れをご説明いたします。

道路帰属の流れ

前提情報として「帰属」とは?

道路法第九十条(道路の敷地等の帰属)
国道の新設又は改築のために取得した道路を構成する敷地又は支壁その他の物件(以下これらを「敷地等」という。)は国に、都道府県又は市町村道の新設又は改築のために取得した敷地等はそれぞれ当該新設又は改築をした都道府県又は市町村に帰属する。

~開発行為の事前協議から帰属までの流れ~

 1 計画の段階(事前協議)で都市計画法第32条の同意・協議

 2 基準点測量を行う
  
公共座標の取り付けが必要な場合に行います。

 3 境界標の設置

 4 検査
  (※横浜市の場合は道路調査課が担当、藤沢市の場合は道水路管理課が
  担当するなど、自治体によって担当部署に違いがあります。)

 5 道路台帳の補正業務
  図面を作成。ケント紙の修正を行います。現況構造物の状況を図面に反映、
  区域線図を修正。(※横浜市の場合、この業務まで道路調査課が担当。
  その後は路政課が担当。)

 6 帰属する部分の所有権移転手続き
  帰属する部分の隣接所有者から承諾書を取得します。
  (※帰属する部分の地目変更が必要になる場合もあります。)

 7 完了

~完了~


「フネさん、完了検査の日程が決まりました。」

「完了検査はどのようなことをするの?」

「これまで協議を行った各担当課が、現場が図面どおりに出来ているかを検査します。
 道路の幅や延長、舗装状況、雨水貯留槽の施工状況、植栽樹木の高さや本数等について
 確認します。

 当日は是非、花沢さんとご一緒に現場にいらしてください。」

・・・当日 検査後

「フネさん、花沢さん 検査では特に指摘事項はなく、2週間程度で検査済証が下りる
 とのことです。これまでお疲れ様でした。」

「結構たくさんの役所の人が来たのでびっくりしちゃいました。」

「マンホールの中に入っていろいろ見ていたようだけれど、役所の人も大変ね。
 実際に水を流してちゃんと流れるかも検査するんですね。」

「道路の寸法は、特に細かく検査してたわね。」


・・・後日、設計事務所から「検査済証が下りました。」と報告がありました。


無事に終わったフネさんの開発計画。

次はこの開発によって宅地となった土地の売却です。

一団の開発地として、住宅を建てて建売りとすることにしていたので、開発設計の事務所と
花沢不動産から紹介された建築会社に建築を依頼。
しばらくして、建物は無事完成に近づいてきました。

「じゃあ、あとは花沢さん、売却をお願いね」

「おまかせ下さい!」

「あ、相続と自宅を売ったときのように、今度も売れたら名義変更の登記が必要よね!」

色々と経験して、もうだいぶわかってきたフネさんです。
そんなフネさんに花沢さんは言います。

「フネさん、その通りです!でもね・・・」


つづく。

~次回予告~

建物の出生届。

Q
工事中など、開発の許可後に計画の変更が生じた場合、どうなるの?

A
都市計画法の中で定められている軽微な変更であれば、「変更届」を提出すれば済みます。それ以外の変更であれば、自治体により異なる場合がありますが、「変更許可」の申請が必要となります。

変更の内容にもよりますが、~手続の流れ~5「お知らせ看板の設置」に戻り、近隣の方に変更をお知らせするところから始まることもあります。その際も近隣住民からの意見を受け付ける期間を持たなければなりません。

再度、関係各課と変更内容について協議を行い、公共施設に関する変更があれば、改めて協議の締結を行います。

そして、当初と同様に変更許可申請という流れになります。

また、自治体によっては、許可時から開発区域内の所有者が変わっていれば、その土地の権利者からの同意書を求められる場合があります。

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》》》》社名の由来《《《《
アンバー(Amber)とは「琥珀(コハク)」を意味します。
「琥珀」にはそれを贈られた人に幸せが訪れるという言い伝えがあります。
「お客様に幸せをお送りする身近なパートナーでありたい・・・」
アンバーパートナーズという社名にはそんな想いが込められています。
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