開発許可・宅造許可・道路位置指定 よく耳にされる言葉だと思います。
全て宅地造成工事を行う際に必要な手続きです。
では、この区別って何でしょう。
ご自身が計画される事業はどの手続きに該当するのか迷う事があると思います。
それを判断する条件をあげてみます。
①市街化区域ですか？
②区域面積が５００㎡以上ありますか？（市町村により異なる場合もあります）
③宅地造成等規制区域内ですか？
④計画地内で 高さ2mを超える切土、高さ1ｍを超える盛土、切土と盛土を
同時に行い合わせて高さが２ｍを超えますか？
⑤計画地内に新たな道路を築造しますか？
⑥登記簿上の地目は宅地ですか？
この６点です。その関係を以下のフローにまとめてみました。
（代表的な場合です。）
※画像をクリックすると拡大表示されます。
ご自身の計画事業がどの手続に当てはまるのかはお分かりになると思います。
では、開発許可・宅造許可・道路位置指定の違いって・・・？
まずは開発許可について
「都市計画法第29条に基づく開発許可」です。
準拠法令が都市計画法で公共施設の整備が求められます。
計画地の規模により公園等が必要になる場合もあります。
開発許可によって築造された道路は完了公告後 建築基準法第42条1項2号という
建築基準法上の道路に区分されます。
次に宅造許可について
「宅地造成等規制法第8条に基づく許可」です。
準拠法令は宅地造成等規制法で
『宅地造成に伴う崖崩れ又は土砂の流出による災害の防止』を目的としています。
宅造規制法の宅地とは、「農地、採草放牧地及び森林並びに道路、公園、河川、
その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられている土地以外の土地」
をいいます。
建築用地だけではなく建築物を伴わない駐車場、テニスコート、墓地等も
宅地に含まれます。
宅地造成技術基準に適合する擁壁等を築造し、有効な雨水排水を計画します。
最後に道路位置指定について
「建築基準法による道路の位置の指定」です。
『土地を建築物の敷地として利用するため、政令で定める基準に適合する道を
築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの』と規定されて
います。
開発許可や宅造許可とは違い、許可申請ではありません。
道路の築造後に本申請を行い、文字通り「ここにこのような道路がありますよ」と
「道路の位置を指定する」手続きで 本申請＝完了検査です。
この道路は、建築基準法第42条1項5号に区分されます。
お気付きとは思いますが区域面積500㎡未満で擁壁と道路をつくる場合
宅造許可と道路位置指定の両方の手続きが必要になります。
この３つの手続きの完成形はとても良く似ていますが、準拠する法令が違うことから
協議先やかかる時間も異なります。
その他、開発許可、宅造許可、道路位置指定には該当しないけれど、それぞれの
行政区(市町村)の条例や要項に基づく協議・規定など複数の手続きを平行、又は
順番に行わなければならないことが多々あります。
「うわぁ 面倒くさい！」と思った方はまずはご相談ください。
お知らせ
来年度以降（平成30年度）、海老名市では開発指導要綱に変わり新条例が
施行されます。
それに伴い今後の開発事業に影響のありそうな内容が・・・。
海老名市では、都市計画法で公園施設整備を必要としない５００㎡以上３０００㎡未満の開発行為に対して【公園整備協力金】の支払いが求められます。
その算定方法は、
開発面積×６．０％（住宅を目的の場合）ｏｒ３．０％（住宅以外）×相続税路線価
＝公園整備協力金
例：１０００㎡×６．０％×例えば相続税路線価が１０万円＝６００万円
となります・・・。
この協力金は既存の公園整備費用等に当てるそうです・・・。
※免除となる規定もあります。
運用については未定ではありますが、皆さんご注意ください！
